国五条地方细则落地，引发新型二手房纠纷

文/深圳方俊律师

3月31日，深圳版国五条细则落地，细则中没有出现传闻中的强征20%个税、二套房首付7成、利率1.3倍等内容，传闻的落空导致市场骤变，原本担心强征个税、房价暴涨的购房者不再恐慌，部分已经高价签约的买方甚至萌生解约念头。而另一边，原本看涨房价甚至打算毁约不卖的业主，眼见新政出台，态度一百八十度转弯希望和要求继续履行合同。

近日本律师受理一起二手房买卖合同纠纷案件即是如此。3月上中旬，业主采取玩失踪的方式不接中介和买方的电话，拒不赎楼和继续交易，此外，还以高于签约价数万元的价格重新放盘出售，经买方及律师催告后仍无回应。而3月底新政出台后，业主却主动回复买方表示愿意继续交易，当然，同时也为此前的行为进行了辩解。

本律师认为，根据法律规定或合同约定，一方不履行合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方即享有法定合同解除权，有权要求解除合同并要求违约方承担违约责任，违约方无权在自己构成根本违约后还要求守约方继续履行合同。

此外，目前的二手房买卖合同一般都有买卖双方任何一方逾期履行义务超过五日(或七日)，则守约方有权解除合同并要求对方承担定金罚则或违约金责任的约定，这种约定的合同解除权也是有效的。违约方逾期履行义务超过五日(或七日)后，合同是继续履行还是解除，则是守约方的权利和选择了，如果守约方要求解除合同、违约方承担违约责任，则违约方无权强求守约方继续履行合同。

当然，究竟哪一方构成违约，也是争执不清的问题，实际情况可能也比较复杂。由于现在大家的法治观念都比较强，总会想办法找对方的毛病，不懂法的一方有可能被对方设局设套，明明自己有理，结果打起官司来却败诉赔钱。此前，本律师经办的一个案例，原本是卖方不卖，但买方见卖方声称不卖且不退定金，就发了一封函给卖方，声称合同无效要求卖方退定金。结果最后法院判决买方根本违约，要赔偿卖方违约金。卖方事后将房子高价卖出，多卖了二三十万，还得了买方赔偿的违约金，买方因不懂法付出了巨大代价。

因此，我们建议交易双方都要注意保护自己的权益，一旦交易过程中有任何异常或不顺利，必须在第一时间固定证据或寻求专业帮助，以免事后情况变化自己反而不利。