出卖人虽履行了通知交房义务，但所交付的商品房存在瑕疵，从而导致买受人无法正常使用的，构成违约，应承担违约责任。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条

基本案情

2012年3月19日原告刘佑红与被告虞城金牛房地产开发有限公司(以下简称金牛公司)签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的“汇景江南”第B幢B2商铺一处，原告应于2012年3月19日一次性付清购房款328500元;被告应于2012年3月31日将经验收合格的商品房交付原告，逾期支付已付购房款日万分之0.5的违约金。原告在合同约定期限内付清了购房款328500元。2012年10月29日被告以信函的方式通知原告交房，但因被告没有按照设计建设一楼通向二楼的楼梯，原告拒收。后在虞城县建筑工程质量监督站的监督下，被告为原告建造了楼梯。

裁判结果

虞城县人民法院于2014年2月15日作出(2013)虞民初字第1834号民事判决，判决：一、被告虞城金牛房地产开发有限公司于判决生效后5日内赔偿原告刘佑红逾期交房违约5075.33元。二、驳回原告刘佑红的其他诉讼请求。三、驳回被告虞城金牛房地产开发有限公司的反诉请求。一审宣判后，原、被告双方均没有上诉，判决生效后，该案已经履行完毕。

裁判理由

法院生效裁判认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方存在商品房买卖合同关系，该合同是当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。被告未按约定的期限向原告交付合格的商品房，构成合同违约，应承担违约责任。

本案的难点在于被告逾期交房时间的确认。原告称逾期天数应从2012年4月1日计算至2013年10月30日领取涉案商铺钥匙时;被告称应从2012年4月1日计算至2012年10月29日通知原告交房时。原、被告计算逾期交房的时间相差一年。

根据庭审查明的事实，被告承建的“汇景江南”小区B2、3、4、5#楼虽然于2012年3月31日已经竣工验收，但涉案的商铺由于没有按照原图纸设计建造一楼通向二楼的楼梯，被告向原告交付的商品房存在瑕疵。原告发现购买的商铺没有按照设计建造楼梯，遂向虞城县建筑工程质量监督站投诉，通过该站协调，被告同意建造楼梯。并于2013年春节(2013年2月10日)建造完毕，至此，原告反映的楼梯问题已经解决，涉案商铺存在的瑕疵已不存在，2013年2月10日建好楼梯原、被告双方予以认可，该时间应视为被告履行交付合格商品房义务的日期。即被告逾期交付时间的计算期间应为：2012年4月1日至2013年2 月10日共逾期309天。如果将被告逾期交房的时间计算至2013年10月30日原告领取涉案商铺钥匙时，显然对被告不公平。

我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”本案中，对于违约责任的承担，原、被告在合同中有明确约定，即逾期支付已付购房款日万分之 0.5的违约金。法院在处理该案中综合平衡原、被告双方的利益，确认2013年2月10日为被告交房时间，判决其向原告支付违约金5075.33元(328500元×0.05‰×309天)是正确的。

（文章中人物等名称均为化名）