案件描述

赵女士的丈夫何某猝死，留下一双未成年的儿女，一家人尚未从悲痛中缓过神来，却惊闻家中的一套住房已被丈夫生前的朋友洪某卖掉。于是赵女士将买房人马某作为被告、洪某作为第三人一同告上法庭，要求确认房屋买卖合同无效。经过松江区法院的悉心查证，发现马某及洪某之间的交易行为存有大量与常理不符之处，使人难以相信被告购买系争房屋的交易系善意及无过失的，最终认定合同无效。

【案情回放】

何某是做工程的小老板，因资金紧张向洪某借款90万元，后因无力还款而将一套住房委托洪某出售，并办理了委托公证，双方约定所卖房款先由洪某扣除90万元。没想到，公证办理不久何某突然因病去世。何某的丧事尚未办妥，洪某便以何某的名义与马某签订了房屋买卖合同，约定将何某名下的房屋出售给马某，房屋总价为90万元。

何某安葬后不久，其遗孀赵女士发现了房屋被出售一事，于是她将洪某、马某告上法庭，认为自己已将丈夫去世一事告知过洪某，洪某仍出售房屋属于无权代理，同时，洪某和马某的成交价仅为90万，远低于市场价格，因此二者显然存在恶意串通的行为，故主张该房屋买卖合同无效。

马某和洪某在庭审中不仅辨称订立合同之时并不知道何某去世，还拿出了一份购房补充协议。该协议约定马某同意就现有装潢等设施、设备另行补偿何某人民币40万。由此一来房屋款从90万陡增至130万，接近市场平均价格，从房屋价款上难以认定存在恶意。马某还声称洪某出具的委托书是经过公证的，自己应该善意取得该房屋，另一方面洪某也主张自己的售房行为在何某生前已经与其进行过多次沟通，是合乎何某的利益和意愿的。为了查清事实，主审法官采取了隔离审查的方法分别从购房目的、看房经过、付款细节、房款来源、售房及收款资格审查、房款交付、房价确定等七个方面询问马某、洪某及相关证人。

经过询问，法官认为本案存在诸多不合情理之处：如对90万元房款的来源，洪某的陈述先后不一致;对于看房的经过，何某和洪某的陈述更是存在矛盾;对于90万元巨额房款的交付方式，俩人均称是现金交付，有违常理;虽然马某、洪某在庭审之时拿出了40万元房款的补充协议，但是落款时间显与买卖合同时间不一致，有事后补签之嫌。最终法官认为马某及洪某之间的交易行为存有大量与常理不符之处，令人难以相信马某购买系争房屋的交易是善意且无过失的，故法院认为洪某的代理行为不构成表见代理，依法认定系争合同无效。

【以案说法】

表见代理是指行为人没有代理权、超越代理人或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，何某委托洪某买房，但是在签订委托协议之后，何某死亡了，此时委托代理应当终止。但如果相对人马某确实不知洪某的代理权已经终止，即有理由相信洪某还有代理权限而善意地签订了房屋买卖合同，则可以构成表见代理，其法律后果就是洪某代理何某与马某签订的房屋买卖合同有效，无论何某的继承人是否追认。如果马某并非善意，则不能构成表见代理。如不构成表见代理，则洪某在何某死后出售何某房屋的行为属于无权代理，除非该无权代理行为被相关权利人追认，否则对被代理人不产生效力，由行为人洪某自行承担责任。

【法辞典】

《中华人民共和国民法通则》

第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：

(一)代理期间届满或者代理事务完成;

(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;

(三)代理人死亡;

(四)代理人丧失民事行为能力;

(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。

《中华人民共和国合同法》

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。