土地使用权转让税费怎么计算？

一、

土地使用权转让税费怎么计算？

　　土地使用权转让税费的计算是：

　　（一）营业税，按照5%的税率征收营业税；

　　（二）土地增值税，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税；

　　（三）企业所得税，按适用税率计征企业所得税；

　　（四）印花税，税率为万分之五。

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权；其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

二、

转让国有土地使用权需缴纳哪些税费

　　根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》财税［2004］134号，出让国有土地使用权的契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

　　（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

　　（四）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

三、

土地使用权转让税费要如何缴纳

　　在进行土地使用权转让的时候，土地使用权转让方和土地使用权受让方都需要承担一定的税费。税费内容如下：

　　作为出让方进行土地使用权转让需要缴纳的税费

　　（一）出让方进行土地使用权转让需要缴纳营业税

　　根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5％的税率征收营业税。

　　（二）出让方进行土地使用权转让需要缴纳城市维护建设税和教育费附加

　　以上述营业税额为计税依据，分别按照5％（纳税人在县城、镇的）和3％的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

　　（三）出让方进行土地使用权转让需要缴纳土地增值税

　　根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

　　1、法定的扣除额

　　（1）取得土地使用权所支付的金额

　　“取得土地使用权所支付的金额”可以有以下三种形式：

　　①以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

　　②以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；

　　③以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

　　（2）与转让土地使用权相关的税金

　　指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

　　土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

　　①级数土地增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

　　②级数土地增值额超过扣除项目金额50％未超过100％的部分，税率为40％；

　　③级数土地增值额超过扣除项目金额100％未超过200％的部分，税率为50％；

　　④级数土地增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　如果税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

　　（四）出让方进行土地使用权转让需要缴纳企业所得税

　　按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25％的税率征收企业所得税。

　　（五）出让方进行土地使用权转让需要缴纳印花税

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。