国有土地使用权转让应注意的问题

一．土地使用权转让：

　　土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权就无法转让等。

　　二、国有土地使用权转让应注意的问题：

　   （一）国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。

　   （二）要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。

　   （三）转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等。

   　（四）在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

　　（五）转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

　　（六）转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。

　　（七）土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

　　1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

　　2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

　　3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。