徐君伟律师
律师观点分析
原告殷XX与被告李XX房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年10月28日受理后，依法由审判员余锦明独任审判。被告李XX在答辩期内提起反诉，本院审查后受理反诉并与本诉合并审理，于2016年12月1日公开开庭审理了本案，原告殷XX及其委托代理人徐XX、被告李XX到庭参加诉讼（反诉部分后因被告不缴费用依法裁定按撤诉处理）。审限届满经双方同意继续适用简易程序审理并依法延长审限三个月，本案现已审理终结。原告殷XX起诉称，原告与被告通过嘉兴XX公司于2016年9月8日签订一份《商品房转让合同》，由原告购买被告私有房产嘉兴市南湖区XX一套，合同约定：建筑面积108.45平方米及附属车库13.37平方米；房屋成交价为XXX元。双方同意在本合同签订之日，原告支付20000元作为购房定金，余款在合同生效后分两次付给被告，先银行贷款下放然后差额部分再补足。同时按约定在2016年9月25日前办理过户手续、支付甲方房款。合同订立后原告在支付购房定金后安排时间等待被告前来办理过户和抵押贷款手续，但是被告在不通知各方的情况下来嘉兴后仓促离开，之后被告却以原告没有诚心和时间为由拒不来嘉兴办理过户手续。原告和中介方多次催促表明25日前有时间解决该问题，尤其是原告明确表示21日后有时间都可以，但被告依然拒不采纳不予配合。故起诉请求判令：1.被告继续履行合同并于判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2.被告支付原告违约金28625元；3.本案原告律师费5000元由被告承担。
被告李XX答辩称，一、被告是2016年9月11日按照约定到嘉兴来履行合同的（办理房产转让过户），但在9月12日-18日期间中介未作合理安排，后中介告知19日-25日房地产管理部门无法办理手续，故被告于9月18日回北京。二、合同约定9月25日前支付首付及办理过户手续，则要求原告在9月25日前支付首付款，当时被告和原告联系过以下事项：若因为政府部门的原因无法办理过户手续，但原告也要支付首付款履行合同。本案的情况是双方可以同时配合时但原告不付首付，无法同时办理时而原告仍不办理首付款，故是原告违约。对于本诉违约方是原告，故被告不应承担责任。对于第1项诉讼请求要求继续履行合同，被告不同意；是原告违约了，合同有时效的，原告没有按时履行是违约。
反诉原告李XX提起反诉称，本人因业务需要资金周转紧张，不得已以低价出让房产以获取应急资金，也因工作忙不能随时前往嘉兴处理房产转让事务。中禾XX（中介）与反诉被告殷XX在9月8日晚赶到上海本人住所要求签订房屋买卖合同，当时本人已通知中介公司房价要上调（115万元是去年的挂牌价），但鉴于他们双方已赶到上海，故本人同意还按原价出售，但要求尽快办理，必须在9月20日前支付首付款并尽可能早的完成过户手续，问殷XX是否已准备好首付款或确保在20日前可以筹齐首付款，给予的答复是肯定的。对合同中中介公司写成“25日前”本人曾提出异议，中介称一定会在20日前完成签约而写25日只是一个保险时间以缓解反诉被告的心理压力，从他们的承诺和态度中本人认可他们的说法，但重申首付款决不允许推延到25日之后。协议签订后，本人要求在9月9-10日去嘉兴收取首付款并可同时办理网签及过户手续，但殷XX告知其丈夫在珠海出差无法履行，提议在中秋节期间签约并建议本人先签约再回北京，本人还是同意了在中秋节期间签约的约定，于是本人于9月11日晚赶到嘉兴做好签约前的准备。在12日-15日均无法联系上中介公司，16日中午接通中介客服电话责问约好中秋签约为啥不履行手续，答复说不清楚，后又解释说房管局不上班也签不了，约了也没用；17日上午继续催问，中介答复说买家出差无法签约；18日中介通过微信发来一个房管局停止受理过户手续通知的照片，说是19-25日无法办理过户手续。本人要求先支付首付款，中介答复政府规定属不可抗力，不算违约的，至此本人已知道合同可能无法履行，故于9月19日晚赶回北京。至21日接到中介通知说21号以后买家有空了，本人回复既然无法办理过户等手续，直接把首付款汇过来，我还是抱着能完成合同的心态；23日买家电话联系本人希望（出差旅费）让本人回嘉兴签约，本人答复没有时间并要求对方把首付款汇过来，甚至谈到买家来北京签约（本人也同意），但不知何故之后买家没有下文了。到9月26日因没有收到约定应付的首付款，本人电话通知中介鉴于买家在约定时限内不支付首付款构成违约，我可以不追究买家的违约责任，但合约已经失效（近期也不能确定能否赶去嘉兴的时间）不同意合同继续履行免得拖延可能扩大损失，并通知买家合同已终止。没想到买家竟然说“你要不卖的话就是违约，我要告你，让你赔违约金，还必须把房子卖给我”，本人客气回答说支持走诉讼程序，其实内心已经很愤怒，没见过如此不讲理的女子。以上就是整个房屋的买卖过程和纠纷经过，本人认为，反诉被告没有认真履行合同约定按时（9月25日前）支付首付款，虽然合同中由于中介的失误没有写明首付款具体数目，但这不是不支付首付款的合法理由，二手商品房的首付应不低于30%-40%，这也是银行发放贷款的前提条件，但买家在约定时限内一直拖延没有支付，构成违约。即使时至今日也没有收到殷XX的任何款项（现金或汇款）；第三方中禾XX没有在合同中写明首付款具体数目，给反诉被告造成借口，不在交易过程中及时沟通买卖双方，不提前通报房管局停止受理的通知，对合约不能履行存在重大过失，应承担相应的责任。故提起反诉，请求判令：1.反诉被告殷XX赔偿反诉人定金20000元，赔偿违约金28625元；2.判令嘉兴XX公司赔偿买卖各方的损失；3.反诉被告支付本人的差旅费用；4.由反诉被告承担本案的诉讼费用。后在庭审中，反诉人当庭放弃上述第3项（差旅费）请求，并撤销上述第2项对中介公司的诉讼请求。
反诉被告殷XX答辩称，一、双方签订的合同中明确在2016.9.25前办理过户均可以，反诉被告不存在不配合，没有违约，二、在房屋买卖合同中没有注明支付首付款的款项和具体数目；三、直到开庭前反诉原告没有提起支付首付款的任何要求，四、关于反诉原告认为反诉被告不诚信的理由是不存在的，反诉被告一直要求和同意继续履行合同。综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
针对自己的主张，原告殷XX提供了如下证据：
1、商品房屋转让合同一份（由原、被告于2016.9.8签订），证明原、被告之间存在房屋买卖关系，约定了2016年9月25日前办理过户手续等内容，依据合同被告的违约事实成立以及违约赔偿标准。
2-1、定金收条一份，由被告于2016.9.7出具，证明原告按约向被告支付购房定金20000元。
2-2、补充一份定金转付的凭证，证明原告将20000元定金支付给中介公司，再由中介工作人员帐户通过银行转帐转付给被告。
3、由嘉兴XX公司（于2016.10.22盖章出具，经办人邱XX签字）出具的书面证明一份，以证明中介公司曾多次与被告联系要求办理过户，但被告不配合办理过户，构成违约。
4、催告函一份、邮寄凭证一份，证明原告于2016年10月5日向被告发函，要求于2016年10月13日继续办理房屋交易手续，寄到被告在上海的住所，被告签收了。但被告拒绝办理房屋过户手续。
5、南湖区房产交易中心的通告一份（政府公示文件拍照而来），证明2016.9.19-20日停止办理房屋产权交易和登记，9月21日起可以办理手续。
6、委托代理协议书一份、律师代理费发票一份，证明原告为实现债权支出律师费用5000元。
7、买卖双方的微信聊天记录手机截图一组共十一页，证明从2016.9.17开始原告一直和被告联系，要求被告协助办理过户手续。
被告李XX质证认为：合同约定内容正确。定金收条是其本人签字，定金2万元已经收到；但同时可以证明既然原告是通过转帐给被告定金，则说明原告具备支付首付款的条件（没有理由在约定期限内不支付）。对中介公司的证明有异议，不认可。对催告函本人没有看到，关于签收问题本人不在上海，上海的房子有本人朋友在居住。对房管部门的通告有异议，中介公司拍照传给我的通告内容是9月19日到25日不能办理，中介是9月19日传给我的。对原告的证据6委托律师费用，认为与自己无关。对证据7微信截图不予认可。
针对自己的抗辩和反诉主张，反诉原告李XX提供证据如下：
1、从上海到嘉兴××过路费票据及车票原件××组，证明本人李XX于9月11日从上海到嘉兴，直到9月18日离开嘉兴，就是来办理手续，这是和中介联系好的(之前不是和原告联系的)，但中介未协调好双方，本人于9月19日回北京。
2、手机中和中介的微信聊天记录原件一份（当庭提交其手机微信记录），证明中介告知19日到25日无法办理房产过户手续，并说好买卖双方互不追究违约责任。
3、合同原件一份，证明反诉被告没有按时履行。
对以上抗辩证据，本诉原告（反诉被告）殷XX质证认为：1.李XX的往来交通车票与本案无关。2.有关中介和被告李XX的微信联系，原告对其内容不清楚，关于违约事实的定性不能认可，该证据的关联性不予认可（手机交还被告）。3.根据合同，付款和过户手续是同时的关系，反诉原告的主张不能成立，不能证明反诉被告违约。
本院认证如下：原告提供的证据1、2、4、5、6、7以及被告提供的3组证据均为原件，经庭审质证，本院认定上述证据的真实性。对原告提供的证据3中介公司的证明，属于证人证言，因中介公司与双方属居间合同的利害关系，且该书面证明的经办人未到庭作证，对该证据的内容不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
原告殷XX经嘉兴XX公司的中介下，与被告李XX于2016年9月8日签订一份《商品房转让合同》，由原告购买被告所有的嘉兴市南湖区XX房屋一套，合同主要约定：1.房屋建筑面积108.45平方米及附属车库13.37平方米；2.成交总价为XXX元；3.合同签订之日原告支付购房定金20000元，余款分二次支付，于2016年9月25日前办理过户手续、支付房款除银行贷款外一次性支付，第二笔由原告办理组合贷款通过银行支付。4.被告应在款清时将房屋及其他附属设施交给原告使用。签订合同的当天，原告已向被告支付购房定金20000元，合同订立后，因被告急需资金，曾于2016年9月11日从上海前来嘉兴，与中介公司联系（未与原告直接联系）要求尽快与原告办理房屋过户手续及收取房款事宜，但因与原告方时间、地点等因素不合没有办成，后被告回到北京住所。此后原告与被告以手机微信进行联系过户事宜，又因时间、地点的不便没有谈成，同时在约定的最终期限到来前原告也未向被告支付首期房款。履行期限届满后，被告以微信通知原告合同已失效、房屋不卖了，原告要求继续履行合同并认为被告的行为属违约，为此纠纷成讼。
另查明，被告曾提起反诉，但在本院受理后被告未在通知的期限预交受理费，本院已裁定反诉按自动撤诉处理。
本院认为，本案原告殷XX（买方）与被告李XX（卖方）之间的房屋买卖合同关系成立且有效，房屋买卖合同是双务合同，原告的主要义务是分二期支付房款，被告的义务是协助办理房屋产权转移过户手续并交付房屋。虽然合同中对买方支付第一期首付款的数额未作出明确约定，仅约定“于2016年9月25日前办理过户手续、一次性支付除银行贷款外的房款”，对于这一问题，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，双方可以达成补充协议（不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定），由于双方已约定第二期房款由买方通过银行贷款支付，则被告抗辩所称在办理过户同时买方至少应支付30%的首付款（按总价计算为340000元左右）是符合市场交易习惯的，也属合理，对此法庭予以采纳。
关于本案合同的履行。合同约定了2016年9月25日前双方办理过户手续并同时原告支付除银行贷款外的首付房款，该约定为同时履行的约定内容，这也意味着原告在约定的过户期限到来之前应当做好支付首付款的准备，而不能理解为先办理过户再付第一期款项。对此，被告享有同时履行抗辩权。《合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求……”，法庭认为同时履行抗辩权的法律意义在于：一是促进交易双方予以沟通、配合，相对应地履行各自义务；二是在要求对方履行时，为突破同时履行的瓶颈，一方可以选择自己先履行而表达一种善意的姿态。针对本案的情形，在2016年9月25日之前双方由于接洽的时间、地点不凑巧以及沟通不畅的原因，致双方均未履行，但这无可厚非，因为约定的最终履行期限未过，任何一方指责对方失信均不能成立。原告在诉状中及庭审时反复强调自己诚意购房而被告经多次联系拒绝配合办理房产过户手续，但关键的问题在于原告没有认识到被告依据合同确实享有同时履行抗辩权，如果原告诚心买房，完全可以在9月25日前主动向卖方支付首期房款以避开同时履行抗辩，而且从现有证据即原告通过中介转汇支付被告定金的方式可以看出，原告知晓对方的帐户并具备支付条件，没有理由逾期不支付首期款。简言之，原告在9月25日最终期限前没有按约支付相应的首期房款，一味指责对方违约的理由不能成立。
所有的民事合同，都体现出双方的一种合作关系，而合作的基础是相互信任，如果双方失去信任，则奢谈履行合同。纵观本案，双方在签订合同后，仍然缺乏足够的信任而仅注重自身利益，致双方均不愿按期履行各自义务，房屋转让的合同目的不能实现。鉴于在期限届满后被告已微信通知原告终止交易，但确系不可归责某一方单方的原因致合同权利义务终止，故被告已收取的定金20000元，应予原额退还，且对于诉讼费用，如上理由应由双方分担。对于原告要求被告继续履行合同等其他诉讼请求，审查认为缺乏法律依据，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李XX于本判决生效后七日内返还原告殷XX定金20000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7704元，由原告殷XX、被告李XX各负担3852元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。