律师观点分析

A与成都XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）新都民初字第1729号
原告B，
委托代理人A，四川XX律师事务所律师，
委托代理人A，
被告成都XX公司，住所地成都市新都区，
法定代表人A，经理，
委托代理人A，
委托代理人A，
原告A与被告成都XX公司（简称繁江房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月10日受理后，依法由审判员A独任审判，于2012年6月6日在第二审判庭、2012年7月11日在第三审判庭公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B、C，被告繁江房产公司委托代理人A（第一次）、B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称，本案原告与被告签订了一份《商品房预售协议》，双方在该协议中约定：甲方（本案被告）将位于XXC型的商品房出售给乙方（本案原告），原告向被告支付相对应的购房款95726元，合同签订后，原告积极履行自己的付款义务，于2003年5月23日就已按照合同的相关约定支付了95000元购房款，但被告在将原告所购的商品房移交后，却迟迟不为原告办理该商品房所有权属的相关证件，虽经原告多次催促，但被告却一直以种种理由拖延办理，原告认为，被告拖延办理房屋权属证书的行为事实上已构成了违约，请求依法判令被告限期为原告办理所购商品房的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，本案诉讼费用由被告承担，
被告繁江房产公司当庭辩称，被告与原告签订《商品房预售协议》是事实，原告所购买的房屋位于XX，被告认可原告要求办证的要求，且也积极地配合有关部门为原告办理上述房屋的权属证书，A为证明其主张，原告A向本院提交了如下证据：
1．原告身份证、被告企业工商登记信息，证明原、被告的主体适格；
2．《商品房预售协议》，证明原、被告之间存在商房买卖合同关系；
3XX房款收据，证明原告按照合同约定支付了应付的购房款；
4．两份国有土地使用权证，其中902.15平方米国有土地使用权证系原件，1467.40平方米的国有土地使用权证系复印件，证明902.15平方米国有土地使用权证登记在个人A的名下，至今未过户到被告名下，1467.40平方米国有土地使用权证登记在被告名下；
5．协议一份、政府调解一份、会议纪要两份，证明与当地政府多次协调办证的过程，但至今未有成效，
经庭审质证，被告繁江房产公司对原告秦耀银所提交的证据均无异议，对证据4补充说明在政府协调过程中，将登记在A个人名下的902.15平方米国有土地使用权证原件从农商银行中取出后交由原告代表保管，
经审查，原告A提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，能证明案件的基本事实，本院予以采信，
被告繁江房产公司为证明其辩称，向本院提交了如下证据：
1．新都府土发（2002）54号文件，证明用于开发丁香苑的土地是合法取得的；
2．成都市建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证，证明成都市XX同意被告公司开发XX，以及被告修建A合法合规；
3．商品房预售许可证，证明被告修建A合法合规；
4．关于新繁镇A项目土地情况的说明，证明被告公司向政府打报告，要求解决XX目前存在的问题；
5．关于刘道兴土地情况的说明；
6．原规划图和现在规划图，证明被告公司买的土地与规划土地的差别情况，其中有部分土地被规划为公共用地，
经庭审质证，原告A对被告繁江房产公司所提交的证据1的真实性、合法性无异议，只能证明第一宗地（繁江房产公司）是合法取得的，第二宗地（A）未有合法取得的凭证；对证据2的真实性、合法性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但只能证明被告合法开发房屋的B、C段，不能证明A段；对证据4、5认为与本案无关；对证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，与本案无关，
本院认为，被告繁江房产公司所提交的上述证据证明了新繁镇丁香苑项目的开发过程及目前该项目国有土地使用权证的现状，对上述证据的真实性本院予以采信，
经审理查明，2003年5月23日，原告A与被告繁江房产公司签订了《商品房预售协议》，约定被告将位于XXC型商品房出售给原告，房屋建筑面积约148平方米，该房单价730元／平方米，每平方米优惠70元，另一次付款优惠2%，总金额95726元，实收95000元，余款726元交房时付清，原告选择签订预售协议当日一次性付清房款，享受2%的优惠，即付款总金额为人民币95700元，被告于2003年12月31日前将原告所购房屋交付原告使用，在双方签订的协议中，未对权属证书的办理时间及被告逾期办证应承担何种违约责任等事项进行任何约定，协议签订当日，原告按约支付了应付的购房款95000元，但被告在将协议约定的商品房移交原告后，却至今未为原告办理商品房的权属证书，故原告诉至本院，请求依法解决，
另查明，2002年4月10日的（02）第19号《建设用地规划许可证》用于开发丁香苑的新繁镇正西街、文化街口载明的用地面积为肆亩玖分，2002年8月26日，新都府土发（2002）54号文件，《成都市新都区人民政府关于对成都繁江房地产开发有限公司出让国有土地使用权的批复》上载明：同意被告公司以出让方式取得位于XX、老陕巷2-33号、文化街1-39号共1467.40平方米的国有土地使用权，2003年8月8日的《商品房预售许可证》，载明A预售范围是B段、C段，
再查明，诉争的商品房系被告开发修建的位于成都市新都区XX的房屋，修建时分为A段、B段、C段，诉争房屋所涉及土地为同一区域，由拆迁私房户的私有土地和被告所有的土地共同构成，其中私有土地5宗（①朱惠兰新繁镇上文化街33号87.37㎡；②XX9-25号902.15㎡；③新都XX公司XX33、35号184.02㎡，该块土地国有土地使用证号：新都国用（2003）字第0585号，土地使用者A；④B新繁老陕巷21号129.48㎡；⑤XX上文化街29、31号125.46㎡），上述土地登记面积共1428.28㎡，其中A个人名下的902.15平方米的土地已实际转让给被告（该国有土地使用权证原件现在原告代表处保管），但至今未过户到被告名下，被告称当初在办理过户手续时，因被告法定代表人A用这宗地作抵押在信用社贷款，后在当地政府的协调下归还了贷款，将该土地使用权证取出，再办理过户手续时，因时间久远政策变化，902.15平方米的土地中含400余平方米已规划为街道，因此，A个人名下902.15平方米的土地至今未办理过户手续，其余4宗私房户的土地也因其他原因也未能过户至被告公司名下，影响了产权证的办理；另一宗位于新繁镇正西街215-259号、老陕巷2-33号、文化街1-39号共1467.40平方米的土地，被告以出让方式取得，该土地被告于2003年6月12日办理了新都新繁国用（2000）字第5704号国有土地使用权证，现该证原件在农商银行利济分理处，因被告开发的A出售时，其中有些购房户在农商银行利济分理处办理了按揭贷款，因按揭贷款至今未还清，土地证原件现仍抵押在该分理处，
案件审理过程中，本院根据审理查明的案件事实向原告进行了释明，在现有条件不具备办证的情况下，根据现有法律和事实原告的合同目的无法实现，本院要求原告变更诉讼请求即解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款和赔偿损失，原告坚持不变更诉讼请求，
本院认为，原告A与被告繁江房产公司签订的《商品房预售协议》虽系双方当事人真实意思的表示，但从本院查明的情况来看，双方所签订的合同在现有条件下无论是事实上还是法律上均无法履行，根据《XX和国合同法》第一百一十条第一款：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，”的规定，原告可以变更诉讼请求，即解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款和赔偿损失，本院查明的事实是，被告在其开发的丁香苑项目尚存在建设用地未全部登记在被告名下、《商品房预售许可证》载明的预售范围仅是B段、C段的情况下即开工建设，违规销售全部的商品房，是导致本案原告所购商品房至今不能办理房屋权属证书的重要原因，因双方所签合同中对逾期办证未作任何约定，因此本院认为解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款和赔偿损失更为适宜，但原告不同意变更诉讼请求，故在现有履行合同条件不成就的情况下对原告要求被告限期办理所购商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持，据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：
驳回原告A的诉讼请求，
案件受理费100元，由原告A负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院，
审判员　　严振波
二〇一二年十二月四日
书记员　　A