王景林律师
律师观点分析
原告(反诉被告)：上海某房地产有限公司。
委托诉讼代理人：王景林，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：A公司。
原告（反诉被告）上海某房地产有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判令被告退还原告保证金500,000元；以500,000元为基数，支付自2019年1月1日起至实际付清之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。
事实和理由：2018年8月，被告与案外人签约，约定由被告包销宁波市杭州湾新区涉案项目商品房。考虑到自己可能无法完成销售任务，被告遂邀请原告协助其销售。2018年9月7日，双方签订《某某项目合作协议》。因原告的行为属好意施惠，协议中未对原告设置严苛条款。被告要求原告支付500,000元保证金作为履约保证，约定2018年年底无条件予以退还，出于信任，原告表示同意。事后，被告以各种理由拒绝退还保证金，故而涉诉。
被告（反诉原告）睦某本诉辩称，不同意原告本诉全部诉请。被告确收取原告保证金500,000元，但原告要求退还无事实和法律依据。首先，原告未在合同约定期限内完成销售目标，无权要求退还保证金。合同约定退还保证金的前提是在2018年12月30日前，双方销售签约总套数达72套。双方合同约定的合作期限到2018年10月31日止，截至2018年10月31日，原告仅完成25套，就算截至2018年12月31日，原告也仅完成34套，不管按哪个期限，原告均未达到合同约定的销售目标。其次，即便退一步讲需退还保证金，因原告在项目销售过程中，存在违规私自向客户收费的情形，结合原告未在合同期内完成销售目标，导致项目业主单位宁波XX有限公司罚没被告保证金1,500,000元，根据系争合同约定，该损失应由原告承担，原告500,000元的保证金尚不够支付被告损失。此外，某某项目是被告独家包销的，被告与业主单位XX公司拥有相对良好的商业合作基础，但由于原告工作人员在合同期内存在私自违规向小业主收费的恶劣行径，导致XX公司为了树立规矩，不得已在明面上与被告提前终止包销合同，但终止时XX公司明确表示剩余房源还将继续由被告销售，被告觉得自己对分销商的管理不严格，导致分销商存在严重的违规行为，自觉有愧于业主单位的好意，因此拒绝了继续重新订立合同，包销剩余房源的要求，但此时上海某房地产有限公司负责人田某找到被告，恳请被告出面游说XX公司与上海某房地产有限公司签订剩余房源的包销合同。被告出于道义帮助游说XX公司与上海某房地产有限公司签订了剩余房源的包销协议，故上海某房地产有限公司并没有因与被告之间的合同遭受任何损失，相反因剩余房源的销售获利巨大，其在明知道原合同内销售目标未达成的情况下，要求退还保证金，并保全被告银行账户的行为，属于忘恩负义，恶意诉讼。
被告（反诉原告）睦某向本院提起反诉请求：1.判令原告赔偿被告保证金损失1,500,000元；2.判令原告支付被告利息损失182,337.5元,以1,500,000元为基数，按照LPR利率,自2019年1月13日起支付至款项付清之日止（暂计算至2021年10月15日）。事实和理由：因合同期限内原告员工张某存在以“置业服务费”的名义向某某项目业主多次违规收费的情形，导致业主单位XX公司函告被告，影响了被告与XX公司的合作，嗣后XX公司以被告存在违规行为以及未在合同约定的期限内完成销售目标为由，终止了包销合作关系，且被告被XX公司扣除押金1,500,000元作为违约金，导致了被告的损失。故被告依据原、被告双方合同约定的第五条第三款内容，主张由原告承担被告的保证金损失。
原告（反诉被告）上海某房地产有限公司反诉辩称：不同意被告的反诉请求。具体理由：1.被告同意案外人扣款1,500,000元作为违约金，是被告未按约完成销售任务自己违约所致。根据合同相对性原则，与原告无关，应当由被告自行承担，且扣款是被告自己同意的。如果被告坚某不同意扣款，或者通过诉讼解决，不会被扣除1,500,000元。被告与案外人另外有其他的项目合作，被告在其他项目中获取了可观的收益，所以才愿意在涉案项目中同意扣除1,500,000元，相当于是一种让利的行为。其自愿让利，不能认定其损失，应当由被告自行承担。2.被告故意歪曲事实，称原告员工违规收费为导致反诉人被扣款的原因之一。根据被告提供的终止协议书，明确载明是被告未达到销售目标才被扣款，和违规收费无关。3.被告邀请原告协助共同销售，原告是好意相助，合同中对原告未设置任何违约条款，到2018年12月31日双方未共同销售达到72套，也不构成违约。即使构成违约，根据合同约定，也不要求原告承担任何责任。双方共同销售50套，其中原告销售34套，未达到销售72套是被告配备销售人员不够，没有重视，应当由被告自行承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并认定无争议。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的合作协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方具有约束力。原告代理销售的行为并非其好意施惠，原、被告双方应依约履行合同义务。
本案的争议焦点为：1.被告睦某是否应当退还保证金；2.被告睦某主张的保证金损失与原告员工的行为有无关联性以及是否应由原告承担。
关于被告睦某是否应当退还保证金。原告认为，双方签订合作协议后，上海某房地产有限公司向被告交纳了500,000元的保证金，仅是履约担保，根据约定，睦某应于2018年12月31日前退还500,000元保证金，不得以任何理由拖延或者拒绝退还。现合同已期满自然终止，上海某房地产有限公司理应退还。被告认为，协议约定双方销售签约总套数达到72套后方可归还，合同终止后，双方销售签约总套数仅50套，并未达到销售目标，故保证金无需退还。本院认为，首先，系争合作协议约定“在甲乙双方销售签约总套数达到72套后，甲方将于2018年12月31日前退还乙方500,000元整保证金”，该约定仅约定了原、被告共同销售的指标数量，未明确约定原告具体的销售指标，即无法根据该约定确定原告支付500,000元保证金系其就应达到的销售指标进行的担保；其次该条尚约定“甲方不得以任何理由拖延或者拒绝退还”，且独立成句，根据文义解释，被告应予返还该保证金。至于被告所称原告因其原告违规收费的行为导致被告的损失，被告已在反诉诉请中主张，不得再作为其返还保证金之抗辩。
关于保证金逾期退还的利息损失，本院认为，合作协议中明确约定“甲方将于2018年12月31日前退还乙方500,000元整保证金”，故保证金利息损失应当自2019年1月1日起算，原告的主张于法有据，本院予以支持。
关于被告睦某主张保证金损失与原告员工的行为有无关联性以及是否应由原告承担。被告主张，因原告工作人员在系争项目中违规收费及未按期完成销售目标的原因，导致业主单位与其提前终止包销协议，并扣除1,500,000元保证金作为违约金。因此原告应某1该1,500,000元损失及利息。原告认可张某是原告工作人员的身份，但认为被告与案外人终止协议并同意案外人扣款1,500,000元，是因其未完成销售目标所致，与违规收费无关，且对于原告员工是否存在违规收费的行为，被告并未提供相应的证据。本院认为，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告睦某应就其保证金损失与原告员工违规收费行为之间存在关联性提供证据，但根据被告提供的证据，被告的保证金损失系其未完成和委托方约定的销售目标所致，无法确认上海某房地产有限公司工作人员是否存在违规收费的情况，即使存在原告员工违规收费的情形，也无法证明其保证金损失是原告员工的违规收费行为所致。且根据上述认定，原、被告双方未在合同中明确约定原告的销售目标，故被告未能达到与案外人销售目标所致的后果，无法确认应由原告承担。故被告主张其保证金损失由原告承担的诉请，于法无据，本院不予支持。
综上所述，原告上海某房地产有限公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告睦某的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）A公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海某房地产有限公司保证金500,000元；
二、被告（反诉原告）A公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）上海某房地产有限公司以500,000元为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止的逾期付款的利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；