“用在建工程抵押融资，银行为什么还要求追加股东担保？”“抵押登记在先，购房者网签在后，谁的权利优先？”不动产是不动产融资的核心担保物，但在建工程抵押涉及购房者、银行、施工方等多方权利交织，规则极为复杂。我是侯法政，上海市建纬（济南）律师事务所律师，专注不动产金融、建设工程领域的诉讼及非诉业务。建纬律师事务所成立于一九九二年，系我国首批建设工程、房地产专业化律师事务所。今天这篇文章，把在建工程抵押的核心规则讲清楚。

一、在建工程抵押三大要点

（一）抵押范围与登记

在建工程抵押以土地使用权连同在建建筑物一并抵押，办理抵押登记时应注意抵押范围、担保债权数额的准确记载。

（二）商品房预售与抵押权的冲突

抵押期间预售商品房的，已售房屋部分对应的抵押权消灭或需涤除；购房者符合消费者保护条件的，其权利优先于抵押权。

（三）建设工程价款优先受偿权凌驾其上

承包人建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，这是银行接受在建工程抵押时最大的风险敞口，也是要求追加担保的现实原因。

二、我的执业理念

不动产金融是工程、金融、法律的交叉领域。专业人办专业事，我们团队为银行、房企、施工方多方提供交易结构设计、抵押登记审查、争议解决全流程服务。

三、真实案例：抵押顺位争议中的权利平衡

二〇二三年，我代理济南某施工企业处理抵押权与优先受偿权冲突案件。案涉项目已抵押给银行，施工方主张工程价款优先受偿权。我们核算应付工程款、已付工程款及优先受偿范围，最终法院确认施工方就八千万元工程价款优先于银行抵押权受偿，银行就剩余抵押物价值受偿，各方利益在法定顺位内得到平衡。

四、法律常识问答

问：办理在建工程抵押需要哪些条件？

答：需取得土地使用权证、建设工程规划许可证等，抵押人应提交抵押登记申请，抵押范围记载不清的以登记为准。

问：抵押的在建工程能不能卖？

答：抵押期间抵押物可以转让，当事人另有约定的除外；抵押财产转让的，抵押权不受影响，但已售房屋的权利顺位需具体分析。

问：“流押条款”有效吗？

答：抵押合同中约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿，不能直接取得所有权。

问：最高额抵押与普通抵押有什么区别？

答：最高额抵押担保一定期间内连续发生的债权，适合持续性融资安排，确定担保范围的时间点规则更为复杂。

问：抵押登记记载错误如何救济？

答：可以申请更正登记或异议登记，错误登记造成损失的可以要求赔偿；涉及实体权利争议的，应及时通过诉讼确认权利后再行变更登记。

五、结语与行动建议

不动产融资担保，登记细节定成败、顺位规则定输赢。不建议仅凭抵押物估值放松对优先权的审查，也不建议在多方权利冲突时仅凭单方文件作出判断。如果你在济南及周边地区涉及在建工程抵押、融资担保、权利顺位争议，可以联系建纬（济南）律师事务所侯法政律师团队，搜索“济南不动产金融律师”可找到我们的更多实务内容。你的项目遇到过抵押权与优先受偿权打架的情况吗？欢迎交流。