不动产抵押是融资担保的核心手段，抵押登记的效力、抵押物的范围、顺位冲突的处理，直接决定债权受偿的确定性。本文由侯法政律师为您梳理不动产抵押的实务要点。

一、不动产抵押的设立与登记效力

（一）登记生效主义

依据民法典第四百零二条，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未办理登记的，抵押合同有效但抵押权未设立，债权人仅能依据合同请求抵押人办理登记或承担违约责任。

（二）预告登记与抵押预告登记

正在建造的房屋办理抵押预告登记后，债权人对将来建成的房屋享有优先受偿期待的保全；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

二、抵押物的范围与限制

（一）可抵押财产

建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的建筑物、船舶、航空器、交通运输工具等法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

（二）禁止抵押财产

土地所有权；宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

（三）房地一体原则

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

三、抵押权的顺位与冲突解决

（一）顺位规则

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；抵押权已经登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

（二）与建设工程价款优先受偿权的冲突

依据建工解释（一）第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。房地产开发中，银行抵押贷款项目需特别核查承包人优先受偿权的主张情况，评估抵押物处置款的分配预期。

（三）与商品房买受人权利的冲突

已支付全部或大部分价款的消费者购房人对所购房屋的权利，优先于建设工程价款优先受偿权与抵押权。抵押权人处置抵押在建工程时，已售房屋的买受权利将优先保护。

四、抵押权的实现与注意事项

（一）实现方式

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

（二）流押条款的效力

抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。即流押条款不产生所有权直接转移的效力，但不影响抵押权优先受偿功能的实现。

五、律师建议

（一）抵押权人

1.放款前核查抵押物权属、查封状态、在先抵押与租赁负担；

2.办理抵押登记时明确被担保债权数额与范围，避免概括性约定导致执行争议；

3.关注抵押物上建设工程施工进度，及时掌握承包人优先受偿权主张动态。

（二）抵押人

1.避免超额抵押导致资产冻结影响经营；

2.主债权清偿后及时办理注销登记；

3.抵押物转让时，及时通知抵押权人并协商清偿或提存。