商铺租了五年，刚装修完房东说要卖房；或者租到第三年遇上拆迁，投入血本无归。租赁关系里的承租人，法律其实给了不少保护。侯法政律师把关键规则讲明白。
一、买卖不破租赁
（一）规则
1.《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2.房东卖房，承租人可要求继续履行原合同。
（二）例外
1.房屋在出租前已设立抵押权，抵押权实现导致所有权变动的，承租人的租赁权不能对抗已登记的抵押权。
2.房屋在出租前已被法院依法查封的，同理。
二、承租人的优先购买权
（一）通知义务
1.房东出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。
（二）救济
1.出租人未通知或妨害承租人行使优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
三、拆迁补偿的归属
（一）补偿项目区分
1.房屋价值补偿归产权人。
2.搬迁费、停产停业损失、装修装饰补偿，有约定从约定；无约定的，承租人可以主张自己应得部分。
（二）证据要点
1.装修投入凭证：合同、发票、付款记录。
2.经营损失证明：纳税记录、营业收入。
四、转租与装修陷阱
（一）转租须经同意
1.未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2.转租期限超过剩余租赁期限的部分，对出租人不具有法律约束力。
（二）装修添附
1.装修是否需经房东同意、合同期满如何处理装修残值，应在合同中明确。
五、专业提示
六、读者常见问答
（一）问：房东卖房不通知我，我能告吗？
1.答：侵犯优先购买权的，可请求出租人承担赔偿责任；但房屋已过户给善意第三人的，不能主张买卖合同无效。
2.建议：收到出售信息后十五日内明确表态，逾期视为放弃。
（二）问：租期没到房东收房，装修损失谁赔？
1.答：因出租人违约导致合同解除的，承租人可主张剩余租期内的装修残值损失。
2.提示：装修投入凭证的保留至关重要。
（三）问：拆迁了房东拿了补偿款一分不给，怎么办？
1.答：承租人可依合同及征收补偿方案主张搬迁费、停产停业损失等属于自己部分，协商不成可起诉。
2.建议：征收公告发布后尽快登记为利害关系人。
结语：租赁风险的化解，一半靠合同，一半靠证据。不建议口头约定装修补偿，更不建议找不精通租赁合同规则的律师。你租的商铺遇到过拆迁或卖房吗？留言聊聊。
（三）问：EPC项目设计分包给设计院，责任怎么划分？
1.答：总承包人就全部成果向发包人负责，设计分包不免除其合同责任，对内再依分包合同追偿。
2.建议：选择设计分包单位时应审查其资质与业绩。
