看中了心仪的房子，定金也交了，卖方突然坐地起价或者一房二卖，买房人该怎么办？是要求双倍返还定金，还是坚持让卖方继续履行过户？两者的法律后果差别巨大。我是侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专注房屋买卖及房地产领域争议解决。

本文写给二手房买卖中的购房人，讲清定金罚则、继续履行与违约解除的选择策略。

一、执业理念：房产交易，契约必守

（一）诚信是交易的基石

房屋买卖动辄数十万数百万，任何一方的违约都会给对方造成重大损失，法律必须给出明确的违约后果。

（二）救济路径的选择是技术活

双倍返还、违约金、损害赔偿、继续履行，不同路径的举证要求与实现难度完全不同，选错路径可能事倍功半。

（三）抢占先机至关重要

发现卖方有反悔迹象时，第一时间固定证据、及时发函、必要时申请保全，才能把主动权握在手里。

二、以案说法：济南某法院典型案例

我曾代理一位购房者处理一起房屋买卖合同纠纷。卖方收取定金三十万元后，因房价上涨拒绝履行合同，并将房屋另行挂牌出售。

我方在核实房屋尚未过户给善意第三人后，果断选择主张继续履行，同时申请查封涉案房屋阻止过户。诉讼中，我方以定金收条、居间合同、沟通记录证明合同成立生效及卖方根本违约。济南某法院判决合同继续履行，卖方协助办理过户并承担违约责任，当事人最终以原定价格购得房屋。若当时选择双倍返还定金，仅能获得六十万元，而房价上涨已超百万元，路径选择的价值一目了然。

三、法律常识问答

（一）问：定金和订金有什么区别？

答：定金适用定金罚则，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方违约，应当双倍返还定金。订金一般视为预付款，不适用双倍返还规则。

（二）问：什么情况下可以要求继续履行？

答：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋尚未过户且不存在法律上履行障碍的，可以主张继续履行。

（三）问：违约金和定金能同时主张吗？

答：不能并用。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者择一行使。

（四）问：卖方一房二卖要承担什么责任？答：对二手房买卖而言，一房二卖构成根本违约，买房人可以主张解除合同、返还已付款项并索赔损失；若卖方存在恶意欺诈情形，还可能承担惩罚性赔偿责任。实务中第一时间申请查封房屋、阻止过户，是保住房屋的最有效手段，动作快慢往往决定案件结局。

结尾：买房卖房都是人生大事，签约前的审查与签约后的履约跟踪同样重要。我是侯法政律师，上海市建纬（济南）律师事务所执业，建纬所成立于一九九二年，系首批专注房地产领域的专业化律所。欢迎留言：您在房屋交易中遇到了什么难题？我帮您分析对策。