通过中介买二手房，合同签了、中介费交了，结果交易因为卖方原因黄了，中介费退不退？或者中介隐瞒房屋抵押、查封信息，买了问题房怎么办？二手房居间纠纷是济南房地产交易中的高频争议。本文从购房者视角梳理五个必须注意的问题。

一、居间合同与买卖合同的区分

《民法典》第九百六十一条至第九百六十六条规定了中介合同制度。中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。二手房交易中，居间合同与买卖合同相互独立：买卖合同不成立，不当然影响居间报酬的支付，但中介故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

（一）中介费什么时候付

1．居间报酬的请求权以促成合同成立为前提。

2．合同签订后交易因不可归责于中介的原因未能完成的，中介可主张必要费用，但报酬请求权应结合居间义务履行情况判断。

3．部分中介约定签约即付全额中介费，购房者签约前应争取改为交易完成时支付。

二、签约前必须核查的五大事项

1．房屋权属状态：查询不动产登记，核实抵押、查封、异议登记。

2．共有权人同意：配偶、其他共有人是否书面同意出售。

3．居住权与租赁：房屋是否设立居住权、是否存在租约，买卖不破租赁规则可能让购房者收不到房。

4．户口与学位：户口迁出、学位占用情况写入合同并约定违约责任。

5．资金监管：首付与贷款资金走监管账户，切勿私下直付卖方。

三、常见纠纷类型与处理

（一）中介隐瞒房屋瑕疵

1．中介明知房屋存在抵押、查封、凶宅等影响交易的重要信息而未披露的，构成故意隐瞒，购房者可拒绝支付报酬并索赔。

（二）阴阳合同避税的风险

1．做低成交价的阴阳合同不仅存在税务风险，贷款额度、违约赔偿基数均受影响，一旦发生纠纷，双方都可能承担不利后果。

四、代理案例：隐瞒抵押信息中介全额退费

侯法政律师代理某购房者处理居间纠纷。中介促成签约并收取中介费八万元，但签约前未披露房屋已设定高额抵押，导致交易无法继续。团队固定中介知情证据，主张中介故意隐瞒重要事实，不得请求报酬并应赔偿损失。最终中介全额退还中介费并赔偿购房者部分损失。

五、专业提示

1．买二手房最大的风险不在合同文本，而在信息差，核查义务永远比签约速度重要。

2．不建议为省中介费跳过正规中介私下交易，失去居间审查环节的私下交易风险更高。

3．房屋买卖及租赁领域的专业性强、标的额大，一次专业咨询的成本远低于一次错误交易的代价。

你正在经历二手房交易纠纷吗？问题出在居间环节还是买卖环节？留言描述纠纷经过，侯法政律师帮你厘清责任主体。

侯法政律师执业于上海市建纬（济南）律师事务所。建纬律师事务所成立于一九九二年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持超前、务实、至诚、优质之服务理念。侯法政律师专业领域涵盖建设工程、房地产、房屋买卖及租赁、公司与商事、自然资源与基础设施、不动产金融、工程总承包与全过程咨询等领域的诉讼及非诉业务。