律师观点分析

云南省普洱市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）云08民终598号

上诉人（原审原告）：朱某元，男，1983年8月14日生，汉族，浙江省嘉兴市人，本科文化，自由职业，住浙江省嘉兴市南湖区。

委托诉讼代理人：谢某某，xxx（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：魏某勇，男，1986年9月19日生，汉族，四川省广安市人，初中文化，个体，户籍地四川省广安市广安区，现住云南省普洱市思茅区。

委托诉讼代理人：莫川川，四川欣锐（广安）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。

委托诉讼代理人：莫茜茜，四川欣锐（广安）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。

上诉人朱某元因与被上诉人魏某勇房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2024）云0802民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年8月12日立案后，依法独任审理，并于2024年8月28日组织各方当事人进行法庭调查，上诉人朱某元委托诉讼代理人谢伟超，被上诉人魏某勇及其委托诉讼代理人莫川川、莫茜茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朱某元上诉请求：一、撤销一审判决，并改判支持朱某元原审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由魏某勇承担。主要事实和理由：一、本案现有证据表明魏某勇与张某娟之间房屋租赁合同因无客观支付凭证证明第二个五年租期的租金已足额支付而合同不生效；魏某勇明知涉案房屋被查封并拍卖，以明显不合理低价承租涉案房屋，伪造交付租金证据；本案存在“买卖不破租赁”的排除情形，原审判决对该事实认定事实不清，适用法律错误。（一）出租人缔约房屋租赁合同的目的是为了收取租金，“买卖不破租赁”规则的适用前提是房屋租赁合同合法有效并合法占有房屋。从《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十五条来看，租赁合同合法有效应是承租人得以“买卖不破租赁”为由对抗新出租人的第一要义，当租赁合同尚未成立或被认定无效时，承租人主张其对租赁物享有租赁权便将因无事实与法律依据而不被支持。（二）本案现有证据表明魏某勇与张某娟之间房屋租赁合同因无客观支付凭证证明第二个五年租期已足额支付而合同不生效，存在“买卖不破租赁”的排除情形。1.魏某勇与张某娟之间房屋租赁合同明确约定以交清约定的租金为合同生效条件。2.本案现有证据表明魏某勇无客观支付凭证证明第二个五年租金已足额支付。首先，涉案房屋在2020年就已经被普洱市思茅区人民法院查封并在同年进行三次拍卖、变卖，魏某勇声称对此不知情明显属于有意隐瞒客观事实，应当推定明知。其次，在法院已经查封涉案房屋并进行拍卖之后，魏某勇应当以合理审慎的义务将房租以银行转账或提存至法院的方式交付。最后，魏某勇应当于2022年7月9日前交付第二个五年房租，该时间点是在涉案房屋在2020年被查封和拍卖之后，魏某勇无客观、有效证据证明房租已经足额交付，涉案房屋第二个五年期的房屋租赁合同则不生效。3.涉案房屋在第二个五年交付租金前已经被法院查封，因无客观支付租金凭证，第二个五年租赁依约不生效，该情形属于“买卖不破租赁”的排除情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第14条规定，“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”在本案中，涉案房屋曾于2020年1月9日被普洱市思茅区人民法院查封，而按照魏某勇与张某娟之间合同约定，应当在2022年7月9日前支付房租，并以支付房屋为租赁合同生效继续履行的条件。在本案中，因涉案房屋已经被法院查封，而魏某勇无客观有效证据证明已经支付房租，则第二个五年期的租赁合同依法不应当生效，根据司法解释的规定，该情形属于“买卖不破租赁”规则的排除情形。（三）魏某勇明知涉案房屋被查封并拍卖，以明显不合理低价承租涉案房屋，伪造交付租金证据，根据法律规定也属于“买卖不破租赁”规则的排除情形。1.本案魏某勇与张某娟之间房屋租赁合同不排除在房屋被查封后重新签订或进行倒签的方式进行了变造。2.涉案房屋以每五年275000元的价格租赁，明显低于市场价，魏某勇存在在法院查封后蓄意以明显不合理低价承租的情形。3.魏某勇与张某娟之间明显有伪造交付租金证据的行为。4.即使魏某勇真实交付房租275000元，因该行为发生在张某娟被法院强制执行期间，魏某勇明显是在帮助张某娟在逃避债务。5.根据法律规定本案属于“买卖不破租赁”规则的排除情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”综上，“买卖不破租赁”是立法保护不动产承租人利益的重要规则，该规则的目的在于保护善良承租人的租赁关系不被打破，在房屋租赁合同合法有效、承租人实际占用租赁房屋的情况下，若租赁房屋的所有权在租赁期限内发生变动，承租人仍有权继续履行租赁合同。但是若承租人与原产权人故意通过建立长期租赁合同、预先一次性支付租金的方式来规避强制执行或者对抗新产权人则有违诚信原则，不应再受特别的利益保护。二、本案租赁关系应当依法解除而原审判决未判决解除属于适用法律错误。（一）上诉人朱某元已经自2023年8月14日起合法取得涉案房屋的所有权。本案涉案房屋上诉人朱某元通过司法拍卖的方式于2023年7月31日竞得，朱某元已经支付司法拍卖的全部价款。朱某元对涉案房屋具有法定的所有权利，该权利也应当依法受法律的保护。（二）朱某元在竞买涉案房屋时是基于对普洱市思茅区人民法院的信赖保护原则进行竞买，在司法拍卖信息中未载明的信息不应当成为权利人主张权利的阻碍。涉案房屋司法拍卖的信息可以看出涉案房屋在拍卖时仅是存在租赁情况，但在瑕疵情况中并未载明已经预收房租或是否预收房屋请竞拍人自行了解的瑕疵告知。而在普洱市思茅区人民法院拍卖处置的其他房产中，如果存在预收房租情况法院会在拍卖信息中予以载明。在本案中，普洱市思茅区人民法院的司法拍卖公告中，并无已经收取房租及房租每五年支付一次的记载。作为竞拍人是基于对人民法院公示信息的信赖保护原则竞拍法院拍品，而在支付高额竞买费用后，朱某元对房屋拥有的是广义的所有权，不仅包括所有权，还应当包括用益物权等权益。但在本案中，涉案房屋是用于铺面经营和标间出租的经营性房屋，在无法确保用益物权时上诉人竞买的所有权被人为的割裂为狭义的所有权，即仅仅是拥有，这与朱某元竞买后获得经营或租赁收益的初衷明显是不同的。（三）朱某元与魏某勇之家因竞买房屋而承继的租赁关系应当依法解除。1.人民法院在竞拍房屋时仅对房屋的租赁情况进行形式审查，并不因此而确认租赁合同的效力。2.朱某元与魏某勇之间因竞买房屋而承继的租赁关系符合法定的解除条件。三、原审判决明显遗漏在2022年应付房租前涉案房屋已经于2021年被恢复执行，原审判决以“2020年执行终结后魏某勇依据合同约定向张某娟支付房租具有合理性”明显属于对本案认定事实不清。（一）原审判决明显遗漏在2022年应付房租前涉案房屋已经于2021年被恢复执行。原审判决在第9页根据上诉人原审提交的证据另查明涉案房屋与2020年1月9日被普洱市思茅区人民法院查封，查封期限三年，并于2020年进行两次拍卖，一次变卖的事实。但在原审判决第9页载明“后因申请人提出撤回强制执行申请，法院于2020年12月30日作出（2019）云0802执2103号执行裁定书，”裁定：“终结（2019）云0802执2103号案件的执行。”原审判决依据上述以职权查明的事实在原审判决第11页评判“涉案房屋虽然与2020年进行过拍卖、变卖，但均已流拍且因申请执行人撤回强制执行申请而经法院裁定终结执行，故在原告于2023年竞买取得案涉房屋之前，房屋所有权并未发生变动，仍属于张某娟名下，2020年执行终结后，被告作为承租人依据租赁合同约定于2022年6月底向房屋所有权人张某娟支付租金的行为具有合理性。”而在事实上，原审判决以职权查明了涉案房屋于2020年被终结执行，但涉案房屋因2021年4月15日普洱市思茅区人民法院作出（2021）云0802执恢34号执行裁定书而恢复执行，而且在此期间涉案房屋一直处于被查封状态。原审判决明显遗漏在2022年应付房租前涉案房屋已经于2021年被恢复执行，在此基础上作出的评判显然与客观事实不符。（二）原审判决以“2020年执行终结后魏某勇依据合同约定向张某娟支付房租具有合理性”明显属于对本案认定事实不清。原审判决明显遗漏在2022年魏某勇支付房屋前已经恢复执行的事实，认定被上诉人支付租金具有合理性明显与事实不符，属于认定事实不清。

一审法院认定事实：2017年3月21日，魏某勇作为承租人与出租人张某娟签订《房屋租赁合同》一份，约定承租普洱市思茅区××道××号××层整幢房屋，租期自2017年7月9日至2027年7月9日，十年租金为550000元，分两次付清，五年一付，第一次付款为2017年，第二次付款为2022年。合同1.2条约定乙方交清约定的房屋租金和押金，经双方签字，合同生效，具有法律效力；2.1条约定房屋租金必须以现金方式缴纳；3.2条约定在合同期内，乙方没有违约的情况下，甲方应遵守合同条款履行约定，不得在合同期内收回房屋；4.2条约定按双方约定的金额和时间缴纳房屋租金。合同签订后，魏某勇通过现金交付及微信转账方式于2017年3月22日向张某娟支付租金27000元，张某娟出具《收据》一份，载明“2017-2022年房租275000元”。张某娟即将房屋交付魏某勇，魏某勇进行装修后将一层门面用于经营某某店，二至四层通过隔断成独立房间进行转租。2022年6月24日，魏某勇通过农业银行普洱茶城支行网点取现300000元，同日，张某娟出具《收据》一份，载明“收到魏某勇宁洱大道177号（1到4层）2022年7月9日至2027年7月9日房租275000元”。案涉房屋至今由魏某勇占有使用。2023年6月29日，思茅区人民法院在执行（2023）云0802执恢52号申请执行人某某银行股份有限公司与被执行人张某娟、李晓伟金融借款合同纠纷一案中发布《竞买公告》，于2023年7月30日开始在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人张某娟所有的位于云南省普洱市思茅区××道××号××幢××层房××号：普洱市房权证普房字第2×**、国有土地使用证号：思国用（2015）第0××8号，建筑面积438.3平方米】。法院发布的《标的物情况表》中载明租赁情况为租期到2027年，房屋使用情况为租赁者使用，瑕疵情况为水电气欠费不详，最终物业费及其他欠费以相关单位实际核算为准，请竞拍人自行了解。2023年7月31日，朱某元通过竞买号Ｈ4406以应价1718479.7元的最高价竞得。2023年8月14日，思茅区人民法院作出并向朱某元送达了（2023）云0802执恢52号之一执行裁定书，裁定：“一、被执行人张某娟所有的位于云南省普洱市思茅区××道××号××幢××层房××号：普洱市房房权证普房字第2×**、有土地使用证号：思国用（2015）第0××8号，建筑面积438.3平方米】的所有权及相应的其他权利归买受人朱某元所有。该标的的所有权自本裁定送达买受人朱某元时起转移……本裁定送达后即发生法律效力。”2023年11月29日，普洱市思茅区自然资源局将案涉房屋的所有权转移登记至朱某元名下，并向朱某元颁发了（2023）思茅区不动产权第0××2号、（2023）思茅区不动产权第0031723号两份不动产权证书。另查明，思茅区人民法院在执行（2019）云0802执2103号申请执行人某某银行股份有限公司与被执行人张某娟、李晓伟金融借款合同纠纷一案中，于2020年1月9日以（2019）云0802执2103号之二执行裁定依法查封了被执行人张某娟所有的位于云南省普洱市思茅区××道××号××幢××层房××，查封期限三年，并于2020年6月22日、2020年7月27日在淘宝网司法拍卖网络平台上进行两次公开拍卖均流拍，于2020年8月10日作出（2019）云0802执2103号之四执行裁定书，裁定：“变卖被执行人张某娟所有的位于云南省普洱市思茅区××道××号××幢××层房××号：普洱市房权房权证普房字第2×**、土地使用证号：思国用（2015）第0××8号，建筑面积438.3平方米】一套。”后因申请执行人提出撤回强制执行申请，法院于2020年12月30日作出（2019）云0802执2103号执行裁定书，裁定：“终结（2019）云0802执2103号案件的执行。”朱某元竞拍取得案涉房屋后，与魏某勇就租赁事宜发生争议协商未果，2023年12月7日，朱某元委托泰和泰（昆明）律师事务所律师谢伟超向魏某勇邮寄《律师函》一份，函告如下：在接到本律师函之日三日内支付2023年8月14日起欠付的租金，如有继续租赁意愿可通过本代理人与朱某元协商签署租赁合同。魏某勇于2023年12月8日签收。

一审法院认为，关于案涉《房屋租赁合同》应否解除的问题。首先，魏某勇与案涉房屋原所有权人张某娟于2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方已按约定实际履行。其次，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”朱某元通过司法拍卖取得案涉房屋所有权，拍卖公告中明示该房屋附有租赁，朱某元参与竞拍即表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受，依照上述规定朱某元在取得房屋所有权时取得案涉租赁合同出租人的地位，享有法律规定和合同约定的出租人权利，并承担相应的义务。现朱某元以魏某勇欠付租金为由主张解除该租赁合同，魏某勇抗辩其已按合同约定向房屋原所有权人付清全部租金，该租赁合同应当继续履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本院认为，结合案涉租赁合同签订时间为2017年，抵押给民生村镇银行时间为2018年，法院首次查封时间为2020年，朱某元竞买时间为2023年，合同约定租金以现金方式交付，魏某勇于合同签订次日及约定第二次付款时间前几日均有从银行取现相应金额的流水凭证，原所有权人亦向魏某勇出具收据确认已收取合同约定全部租金，以上证据事实能够相互印证魏某勇已按合同约定向原所有权人张某娟付清案涉房屋自2017年7月9日至2027年7月9日租金的事实。朱某元虽然主张魏某勇于2022年第二次向张某娟支付租金系帮助张某娟逃避执行的行为，但朱某元未提供证据证明其主张，涉案房屋虽然于2020年进行过拍卖、变卖，但均已流拍且因申请执行人撤回强制执行申请而经法院裁定终结执行，故在朱某元于2023年竞买取得案涉房屋之前，房屋所有权并未发生变动，仍属于张某娟名下，2020年执行终结后，魏某勇作为承租人依据租赁合同约定于2022年6月底向房屋所有人张某娟支付租金的行为具有合理性。对于案涉房屋租赁价格是否合理的问题，本院认为，十年租金550000元的约定系魏某勇与张某娟于2017年签订租赁合同时协商一致，魏某勇在合同签订次日即按约定支付了第一笔租金275000元，当时张某娟与民生村镇银行的借款及抵押事实尚未发生，至于2022年第二次支付租金时虽然存在房屋被抵押查封拍卖等情况，但房屋所有权并未发生变动，不影响房屋所有人与承租人依据在先租赁合同约定继续履行，且房屋租赁价格受到房屋位置、房屋状况、出租时间、租期、租金支付方式等多重因素影响，仅以朱某元主张的证人目前出租房屋价格不足以否定魏某勇与张某娟于2017年约定并实际履行的案涉房屋租赁价格及真实性。综上，魏某勇已按租赁合同约定履行支付租金义务，且不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形，故朱某元主张解除合同的理由不成立，本院不予支持。关于朱某元向魏某勇主张支付自2023年8月14日之后的租金、占用费是否成立的问题。根据上文论述，魏某勇已在朱某元取得案涉房屋所有权之前付清了租赁合同约定的全部租金，之后发生的房屋所有权变动并不影响租赁合同及魏某勇已履行行为的效力，朱某元主张魏某勇再次向其支付自2023年8月14日朱某元取得房屋所有权之后的租金的理由不成立，本院不予支持。关于朱某元主张的律师费应否支持的问题。魏某勇在案涉租赁合同履行过程中并不存在违约行为，合同对各方维权支出的律师费也未进行约定，故朱某元主张由魏某勇承担其因本案纠纷支出的律师费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回朱某元的诉讼请求。一审案件受理费1750元，减半收取875元，由朱某元负担。

二审审理期间，朱某元向本院提交以下2组证据材料：证据一思茅区法院两个拍卖公告和2021年的一个执恢34号条款规定，拟证明：上诉状第二部分所提到思茅区法院在其他拍卖信息中均注明了相应房租已经收取的情况、房租的交付情况。经魏某勇质证认为，形式上真实性没有异议，但与本案没有关联性，达不到其证明目的。本院审查认为，与本案不具有关联性，本院不予采信。证据二普洱市思茅区人民法院对案外人张某娟的一个消费令，拟证明：案涉房屋在2021年的4月15日被恢复执行并再次进行查封，印证上诉状第三部分的一个事实与理由。经魏某勇质证认为，形式上真实性没有异议，但与本案没有关联性，达不到其证明目的。本院审查认为，与本案不具有关联性，本院不予采信。

魏某勇向本院提交以下1组证据材料：微信聊天记录一份，该聊天记录显示：2022年6月24日，魏某勇取现30万元之后拍摄的视频，在家族群中说明是马上要交房租的钱，拟证明：证明魏某勇已经按照合同的约定，在2022年6月24日以现金的方式交付了所有的租金。经朱某元质证认为，关联性和证明内容有异议。本院审查认为，该证据能证明魏某勇按租赁合同约定以现金方式支付租金，本院予以采信。

本案经二审审理，查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。

综合双方当事人诉辩主张，本案二审中的主要争议焦点系：案涉房屋租赁合同应否解除。

本院认为，关于案涉房屋租赁合同应否解除的问题。首先，本案中，魏某勇与案涉房屋原所有权人张某娟于2017年3月21日签订案涉房屋《房屋租赁合同》，且魏某勇已按合同约定于2017年、2022年向原所有权人张某娟付清案涉房屋自2017年7月9日至2027年7月9日租金，上述事实有收据、取款记录、通话录音等证据予以证实，一审法院认定案涉房屋租赁合同合法有效，双方已按约定实际履行，并无不当。其次，案涉房屋租赁合同签订时间为2017年，案涉房屋于2018年抵押给民生村镇银行，法院首次查封时间为2020年，朱某元竞买时间为2023年，即案涉房屋租赁在先抵押在后，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定认定案涉房屋租赁有效，不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形，并无不当。最后，本案中，法院发布的竞买公告、标的物情况表中均清楚、详细载明了涉案房屋租赁情况，且竞买须知亦明确“三、特别提示：（三）竞买人参与竞拍，即视为已知并接收标的物的瑕疵和权利负担。”，故朱某元在竞拍涉案房屋时，对房屋存在租约是明知的，其参加拍卖应当视为接受房屋租赁的瑕疵情况。魏某勇依据与被执行人张某娟签订的租赁合同占有涉案房屋，系合法占有、有权占有。现朱某元通过参与司法拍卖取得了案涉房屋的所有权，应受拍卖时房屋存在租赁关系的约束，其事后以本案属于“买卖不破租赁”规则的排除情形、魏某勇与被执行人张某娟租约不生效不能对抗房屋所有权人等为由要求解除案涉房屋租赁合同，于法无据，本院不予支持。

综上所述，朱某元的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1750元，由朱某元负担。

本判决为终审判决。