商品房预售合同纠纷

律师观点分析

上诉人（原审原告）：朱X1

被上诉人（原审被告）：XX公司

被上诉人委托诉讼代理人：綦X，上海XX律师。

上诉人朱X1因与被上诉人XX公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院民事判决，向本院提起上诉。于2021年12月28日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人朱X1的委托诉讼代理人，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朱X1上诉请求：1.依法撤销城阳区人民法院民事判决书；2.依法改判XX公司支付朱X1装修费差价暂计1万元（具体金额待装修造价评估鉴定后另行追加）、支付朱X1逾期交房违约金暂计15237元（自2020年10月31日起至实际交房之日止，以房屋总价款XXX元为基数，按照日万分之一，暂计算至2021年3月11日）、支付朱X1装修实际面积差价55860元；3.一审诉讼费、二审上诉费、评估费由XX公司承担。

事实和理由：原判决认定事实不清、适用法律错误，判决有违合同的公平原则，应依法改判。一、原判决认定事实不清，存在遗漏之处。（一）关于装修费用差价。朱X1在一审程序中提交了《鉴定申请书》，请求对涉案房屋的装修总造价进行鉴定评估，但一审法院认为对本案不具有参考意义，未予准许。朱X1认为，市场交易应遵循公平、合理原则，在朱X1与XX公司签订的商品房预售合同中，明确约定涉案房屋的装修标准为3800元/平方米。若经鉴定，涉案房屋的实际装修价格低于约定装修标准的30%，则属于明显低于约定标准，如此，对朱X1严重不公、不合理，是对市场运行规律的严重违背，也系对公平交易市场规则的严重践踏，不应得到法律的认可和保护。XX公司辩称，一审认定事实准确，适用法律正确，请求维持一审判决。

朱X1向一审法院起诉请求：1.判令XX公司支付朱X1装修费差价暂计1万元；2.判令XX公司支付朱X1自2020年10月起至实际交房之日止，以房屋总价款XXX元为基数，按照日万分之一计算的逾期交房违约金暂计15237元（暂计算至2021年3月11日）；3.判令XX公司支付朱X1装修实际面积差价55860元；4.诉讼费、评估费等涉诉费用由XX公司承担。

一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。朱X1、XX公司签订的《商品房预售合同》及其附件、补充条款均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。朱X1所购房屋系XX公司开发的精装房，双方争议的焦点集中在精装房的装修价值的认定上。朱X1认为，所购房屋的装修实际价值未达到约定标准，因此要求XX公司支付装修差价。XX公司认为，其已按合同约定的装修品牌和档次进行了装修。根据双方当事人举证及陈述情况，可以认定XX公司已按照合同约定的装修标准对涉案房屋及公共部位进行了装修。一审法院认为，双方当事人虽然在合同中约定了房屋装修总价值为330334元，但该装修价值并非涉案房屋的装修造价，商品房本身属于交易商品，其在出售过程中的价格（包括装修价格）必然包含了开发商的可得利润，合同约定的装修价格是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工成本的简单累加。合同约定的装修价值高于实际装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，朱X1申请对涉案房屋的实际装修价值进行评估，对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修进行评估。故朱X1主张XX公司支付装修费差价无事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，双方在合同中约定的房屋价款按照建筑面积计算的，该建筑面积包含公摊面积，朱X1主张应将公摊面积从装修面积中扣除，XX公司应支付装修实际面积差价，亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回朱X1的诉讼请求。案件受理费1827元，因适用简易程序，减半收取913.50元，由朱X1承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱X1提交2021年12月18日房屋现状照片打印件一宗、视频一份，XX公司质证称，对视频和照片的真实性没有异议，但对证明事项有异议；根据代理人了解的情况，涉案房屋存在被下水管道冒出水淹的情况，原因是楼上业主生活垃圾堵塞下水管道，朱X1若要主张相关权利，可以向楼上业主进行索赔；对该事情的原委，XX公司已经向朱X1作出了明确的解释，而且有录音证据，朱X1对该情况的发生也完全知悉，并非涉案房屋尚处于装修状态；XX公司在没有义务给朱X1维修的情况下，考虑到与业主维护关系，因此免费给业主更换地板，但该免费更换的行为不应视为XX公司承担该事故的责任。经本院询问，朱X1认可，其于2020年11月4日查看涉案房屋现场时，涉案房屋内有铺地板。

本院查明的事实与一审认定事实一致。

本院认为，关于涉案房屋的装修标准问题，一审评判充分考虑了交易双方在签订商品房预售合同过程中的真实意思表示，也符合现在房地产市场的运行规律，并无不当，本院予以确认，朱X1上诉请求XX公司支付装修标准差价，本院不予支持。

关于朱X1要求XX公司支付装修实际面积差价的上诉请求，本院认为，合同有关单价和面积的约定，仅是对房屋总价款计价方式的约定，朱X1的该项上诉请求，实质是对房屋总价款存有异议，对此，双方在合同附件十一补充协议第十三条第5款已经明确约定，买受人经充分考虑后自愿按照主合同第六条约定的价格购买涉案房屋，朱X1有关装修单价和装修面积单独计算的上诉主张，不符合合同约定。另外，根据日常生活经验法则，现行房地产市场中，房屋价格的计算均是以建筑面积作为计价依据，公共区域作为商品房的必需配套区域，已经计入了开发商的建设成本当中，朱X1关于其无需支付公共区域装修所涉价款的上诉主张，不符合交易惯例。况且，房屋交易价格是购房人作出是否购买房屋意思表示的主要影响因素，相关约定系商品房预售合同的主要条款，朱X1关于涉案合同第六条约定加重其付款责任属无效格式条款的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，朱X1以此为由要求XX公司返还其装修面积差价，理由亦不能成立。

关于朱X1主张的XX公司逾期交房问题，朱X1认可其在2020年11月4日查看涉案房屋时，涉案房屋内铺有地板，现朱X1以2021年12月18日涉案房屋内无地板为由主张XX公司未完成其装修义务，依据不足。综上，因朱X1的上述主张不能成立，其在XX公司向其交付房屋的情况下拒收房屋，缺乏合理事由，其要求XX公司支付逾期交房违约金，缺乏事实依据，一审不予支持并无不当。

综上所述，朱X1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1827元，由上诉人朱X1负担。

本判决为终审判决。