租赁合同纠纷案例

律师观点分析

上诉人方某某因与被上诉人叶某某租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2022）苏0206民初***号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

方某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回叶某某的诉讼请求。事实及理由：本案情形不属于合同僵局，叶某某作为违约方不能单方解除合同。1．叶某某不遵守诚信原则，恶意违约。菜鸟驿站在同一个小区内没有区域保护，可以开设第二家门店。菜鸟驿站公众号刊载的开站指南虽提及菜鸟驿站在每个小区是独家经营，但该开站指南属于广告。菜鸟驿站总部和无锡当地菜鸟驿站运营商都明确表示开设菜鸟驿站没有区域保护，其与菜鸟驿站运营商签订的加盟协议也没有规定同一区域只能开设一家菜鸟驿站。一个小区出现多家快递驿站是正常市场需求。叶某某因经营方式和服务态度有问题导致业务流失，单方面违约停止经营菜鸟驿站，导致菜鸟驿站平台终止与其合作，严重违反诚实信用原则，属于恶意违约。2．合同僵局仅可能是因为违约方无法或难以继续履行，而守约方又拒绝解除合同而产生。如果违约方能够找到替代履行方式，保证守约方履行利益的实现，而且对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，则应认定能够保障守约方利益。如在此情形下，守约方仍坚持履行合同，则可认定守约方违反了诚实信用原则。本案中，叶某某违约，导致其损失，叶某某既没有替代履行，又没有赔偿损失，其拒绝解除合同是情理之中。在庭审中，其也表明，如果叶某某愿意承担违约金，其同意解除合同。然而叶某某作为违约方在没有弥补守约方的损失情况下，就拥有合同解除权，违背合同公平原则。

叶某某辩称：双方对于《商品租赁合同》《日常管理运营菜鸟驿站协议》的履行已形成合同僵局，且满足法律规定的违约方起诉请求合同解除的条件。合同签订之初双方本着共赢的目的，基于案涉商铺是小区唯一的菜鸟驿站，具有一定的收益期待，其认可并接受了租赁期限长达5年，远高于周边商铺租金的租赁费用且租赁费用逐年上涨，若双方对小区仅可开设一家菜鸟驿站未达成共识，则其可以直接选择开设一家新的菜鸟驿站，而无需承担高额的转让费、租金。基于新情况的发生，其出于防止损失持续扩大的考虑，起诉请求解除合同并无恶意，可以预见若合同继续履行，亏损将进一步加剧，而与此同时方某某的年租金提升，继续履行合同对其显失公平。一审中，方某某经法院多次释明未提起反诉，却以未获得相关赔偿为由主张案涉合同无法解除，放弃自身权利的同时阻碍其依法行使自身权利，违反诚实信用原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

章叶宝向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《商品租赁合同》《日常管理运营菜鸟驿站协议》；2．方某某返还押金2万元及房租33056元（房租暂计至2022年1月10日）；3．本案诉讼费由方某某承担。

一审法院认定事实：

2021年4月1日，方某某（甲方）与叶某某（乙方）签订《商品租赁合同》一份，由叶某某向方某某租赁无锡市惠山区实地玫瑰庄园丁香雅苑一期30-3商铺（以下简称案涉商铺），约定租赁期限自2021年1月1日起至2025年12月31日止，乙方拥有续租优先权，如甲方强行收回商铺，需赔付乙方50万元；租金为2021年度32000元、2022年度34000元、2023年度36000元、2024和2025年度38000元；租赁期间，乙方不得中途擅自退租，如乙方执意中途擅自退租，应向甲方支付五年总租金的50％即85000元作为损失赔偿。同日，方某某（甲方）与叶某某（乙方）还签订《日常管理运营菜鸟驿站协议》一份，约定乙方向甲方交纳2万元作为菜鸟驿站管理权的押金；如乙方在管理运行菜鸟驿站期间，该站点被总部取消，乙方无条件赔偿甲方损失10万元，且另外甲方没收乙方押金2万元；乙方在退还菜鸟驿站管理权时需保留给甲方快递代收业务，因甲方将现有四通一达（中通、申通、圆通、百世汇通和韵达）五家公司快递代收业务交给乙方经营，故甲方要求乙方至少保留其中三家快递代收业务给甲方，每少一家乙方需赔偿甲方2万元；如乙方在租赁商铺期间退还菜鸟驿站管理运行权，甲方有权无条件终止该商铺租赁，且算乙方违约，乙方赔付甲方损失10万元；乙方租赁商铺期间，如甲方收回菜鸟驿站经营管理权，甲方须赔付乙方损失50万元。同日，双方签署《特别说明》一份，载明：叶某某是从该商铺上家承租人陈某某手中转接该商铺承租权，叶某某与陈某某关于转让相关事宜，方某某没有参与，任何问题与方某某无关，叶某某自愿承担因转让遗留下来的所有问题相关责任，该商铺承租起始日期双方一致同意自上家承租人与方某某签订的租赁合同起始日期即2021年1月1日。

一审庭审中，双方一致确认，叶某某已交纳菜鸟驿站管理权押金2万元和截止至2022年12月31日的全部租金。

叶某某、方某某2021年11月25日微信聊天记录载明：叶某某发送第二家菜鸟驿站照片，并陈述“房东，你问问啥情况，又开出来一个”，方某某陈述“刚才我打了电话，运营人员不是很清楚，不过他们查到了那个菜鸟驿站，说马上向上反映情况，我跟他们说了，让他们尽快处理，否则后果很严重”。2021年11月25日至12月2日期间，方某某多次拨打菜鸟驿站管理人员和总部电话进行交涉，未果。2021年12月初，叶某某停止经营菜鸟驿站。2022年2月11日，平台发出《菜鸟驿站合作终止通知》，载明“由于您的站点近30天日均单量考核不达标，菜鸟与您的合作即告终止”。

为证明双方在签订合同时一致认为菜鸟驿站在每个小区是独家经营，叶某某还提交公众号刊载的开站指南，其中开设驿站的基础条件第2条为“同一服务范围内无其他站点以及菜鸟智能柜”。

2022年1月10日，叶某某向方某某发出《解除合同通知书》，要求解除《商品租赁合同》和《日常管理运营菜鸟驿站协议》，并于2022年1月15日上午9时验收退房。方某某收件后，告知叶某某不同意解除合同。2022年1月22日，叶某某向方某某邮寄商铺钥匙，方某某收到后将钥匙退给叶某某。

2022年4月27日，叶某某向方某某邮寄《律师函》和商铺钥匙，明确已腾出商铺，不再承担钥匙归还之日起的房屋占有使用费，要求方某某对商铺进行验收，防止损失进一步扩大。方某某于5月6日收件，于5月8日退件。

一审中，方某某对于提出的相关赔偿请求，法院限定其在规定期限内提交反诉状、证据材料，并预交反诉案件受理费，逾期不提交，视为不提起反诉。后方某某未在规定期限内提起反诉。

以上事实，由不动产权证、《商品租赁合同》《日常管理运营菜鸟驿站协议》《特别说明》《解除合同通知书》《律师函》、邮寄凭证及双方当事人陈述等在卷佐证。

一审法院认为：

法律规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，叶某某与方某某签订的《商品租赁合同》《日常管理运营菜鸟驿站协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予保护。但根据叶某某与方某某的聊天记录内容、方某某与菜鸟驿站管理人员和总部的交涉情况，结合公众号刊载的开设驿站的基础条件，可以认定双方在签订《商品租赁合同》《日常管理运营菜鸟驿站协议》时，均认为在同一小区仅可开设一家菜鸟驿站。2021年11月初，另一家菜鸟驿站在案涉商铺附近开设，对案涉商铺的业务、利润均会产生较大影响，且该情况是双方在签订合同时均未预见的，故叶某某因新情况出现、考虑亏损越来越多的风险而提出解除合同，并无主观上的恶意，且双方已形成合同僵局，为纠正利益失衡、防止损失扩大，促进市场经济健康发展，故对叶某某主张解除合同的诉讼请求，法院予以支持，认定双方所签《商品租赁合同》《日常管理运营菜鸟驿站协议》自判决发生法律效力之日起解除。

法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。叶某某主张方某某返还已交纳至2022年12月31日的多余租金，于法有据，法院予以支持，认定方某某按34000元／年的租金标准向叶某某退还返还商铺次日起至2022年12月31日的多余款项。关于解除《商品租赁合同》《日常管理运营菜鸟驿站协议》后，叶某某应承担的违约责任，因方某某在释明后未在规定期限内提起反诉，故由方某某另行主张权利，叶某某作为违约方，在未确定其应承担的违约责任前，无权要求返还菜鸟驿站管理权押金2万元，故对其主张方某某返还押金2万元的诉讼请求，法院不予支持。诉讼费由双方当事人按照胜败诉比例予以负担。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条、第七百三十三条规定，作出判决：一、叶某某、方某某签订的《商品租赁合同》《日常管理运营菜鸟驿站协议》于判决发生法律效力之日起解除，叶某某于判决发生法律效力之日起十日内向方某某返还无锡市惠山区实地玫瑰庄园丁香雅苑一期30-3商铺。二、方某某于判决发生法律效力之日起十日内按34000元／年的租金标准向叶某某退还自返还商铺次日起至2022年12月31日止的多余款项。三、驳回叶某某的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取563元（由叶某某预交），由叶某某负担383元，由方某某负担180元。方某某于判决发生法律效力之日起十日内将款项直接支付给叶某某。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

方某某向本院提供以下证据：1．其与菜鸟驿站总部官方客服（9519678）的通话录音一段，证明菜鸟驿站对加盟商没有区域保护，同一小区可以设立多个驿站。2．无锡地区某小区两家菜鸟驿站的照片，显示两家驿站距离不超过50米，证明了一个小区存在多家菜鸟驿站是普遍存在的现象。3．手机截图3张，获取方式是打开菜鸟APP点击寄包裹，选择寄件人地址，以方某某的家庭住址为例，选择去驿站寄件，查看附近的全部驿站，发现500米之内的菜鸟驿站有6家，以叶某某的住址为例，查看附近驿站，一公里之内有12家。以上截图证明快递驿站密集是普遍现象。

叶某某质证称：对于证据1、2、3的真实性予以认可，对关联性不予认可。根据客服的答复，社区内一家菜鸟驿站不能满足消费者需求的话，总部有权引进第二家，但小区位置较偏，入住率不高，快递量较少，一家菜鸟驿站足够满足案涉小区的消费者需求。照片上两家菜鸟驿站虽相隔距离接近，但负责的小区不属于同一期，而新菜鸟驿站的开设，与其经营的案涉商铺负责同一期小区。

方某某后又提供了一组补充证据：其与叶某某2021年9月17日-2021年9月18日的微信聊天记录、其与叶某某员工（微信号×××WJ）2021年7月25日-2021年9月18日以及2021年12月2日-2021年12月3日的微信聊天记录、其支付宝账单截图、其与中通快递老板唐新全的微信聊天记录，其中叶某某2021年9月17日在微信中提及：“肯定有那个方面没做好，所以导致一直罚款罚款太多了。我去处理，培训下他们，都是新手不太懂”。叶某某员工（微信号×××WJ）2021年12月2日在微信中说：“圆通今天也不和我们合作了，说那边便宜”，方某某说：“你们也便宜一点嘛”，均证明叶某某经营的菜鸟驿站因存在服务问题，被菜鸟平台多次罚款，说明菜鸟驿站无法继续经营系叶某某自身原因。

叶某某质证称：1．对于其与方某某于2021年9月17日-2021年9月18日的微信聊天记录以及支付宝账单截图真实性予以认可，但证据与本案无关联性，聊天记录反而能够说明其对于驿站经营情况时刻保持关注，履行了负责人的义务。在其退出驿站经营后，方某某作为名义上驿站经营者不及时对接驿站业务，导致驿站被处罚；2．对于方某某与他人的聊天记录真实性均无法核实，且与本案事实无直接关系。

以上事实，由通话记录、手机截图、照片、微信聊天记录及当事人陈述等在卷佐证。

本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。

本案二审主要争议焦点：叶某某作为违约方能否主张合同解除。

本院认为：

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。根据上述规定，债权人能够请求继续履行的前提在于非金钱债务能够继续履行。本案中，首先，叶某某承租案涉商铺的目的在于运营菜鸟驿站产生相应利润，本案并非单纯的房屋租赁合同纠纷，叶某某承租案涉商铺有特定用途，故叶某某基于本案所涉合同及协议产生的义务属于“非金钱债务”；其次，从方某某二审提供的证据看，叶某某经营案涉商铺即使存在服务问题，但周边开设同类型快递驿站，不可避免的会对案涉商铺经营产生一定影响。因双方产生诉讼导致案涉商铺长期未进行经营，菜鸟驿站平台也停止了合作，叶某某以实际行动表示不再继续履行双方之间的约定，故本案所涉合同及协议事实上已无法继续履行；第三，菜鸟驿站的经营依赖于有从业经验的经营者管理，本案所涉合同及协议并不适于强制履行。因此，一审法院认定合同解除，于法有据，本院予以确认。至于合同解除后叶某某应承担的违约责任，方某某并未就此提出反诉，一审未作处理并无不当，方某某可另行主张。

综上所述，方某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1126元，由方某某负担。

本判决为终审判决。