陈国杭律师
律师观点分析
摘要：
离婚六年了，房子协议归前妻和孩子，却突然被法院执行——理由是“申报人还是前夫的名字”。张女士母子三人慌了神，房子虽然是小产权房，但租金是全家唯一的生活来源。陈国杭律师没有纠结于“能不能办证”，而是紧扣“离婚协议形成于债务之前+实际占有控制至今”两条主线，用五组证据锁定事实，最终一审二审全胜，成功阻却了针对房屋租金的强制执行。
正文
离婚六年，房子却被前夫的债主查封了
2017年11月，张女士与前夫张先生协议离婚，离婚协议约定：位于深圳市龙华区的一套历史遗留违法建筑(无房产证)归张女士和两个儿子所有。此后六年，该房屋一直由张女士对外出租、收租，租金是其母子三人的重要生活来源。
2023年，前夫的债主申请法院强制执行，法院裁定提取、扣留该房屋的全部租金。张女士向法院提出执行异议被驳回后，找到了广东金桥百信律师事务所的陈国杭律师。
历史遗留违建没有房产证，离婚协议能对抗债权人吗?
陈国杭律师拥有暨南大学数学学士与华南理工大学电子与信息工程硕士学位，在通信行业有近三十年的技术和管理经验，擅长从碎片证据中构建完整证据链。接手案件后，他发现本案核心困境在于：涉案房屋属于深圳历史遗留违法建筑，没有房产证，2006年由前夫申报登记，一直未能变更申报人。债主咬定两点——申报人是前夫就是前夫的财产;2017年离婚后，前夫还在用该房屋租金还债。
但陈国杭律师梳理全部材料后发现：第一，离婚协议签订于2017年11月7日，而前夫对债主的债务虽发生在2012年，但借条重新确认是在2019年，离婚时并没有生效判决确认债务存在;第二，张女士提交了离婚协议书、民政局登记证明，明确约定房屋归张女士和两个儿子所有;第三，2022年1月张女士已向政府主管部门申请变更申报人，只是因政策原因暂不能处理;第四，张女士提交了2020年5月至今的租赁合同、水电费缴纳记录、租金转账流水、物业沟通记录，更有儿子张金龙出庭作证——他自2020年5月起一直代母亲管理该房屋并收租，预留费用后全部转给母亲。
债主称“租金抵债”已收31个月，怎么反驳?
债主拿出一份补充协议，声称2020年5月前夫已将房屋转让给他抵债，每月租金15000元就是前夫用来还债的——证据是前夫的侄子每月转给他15000元，连续转了31个月。债主据此主张：这证明房屋实际控制人还是前夫，张女士母子是虚假占有。
陈国杭律师当庭指出两条致命漏洞：第一，前夫明确否认房屋转让协议已履行，在另案判决中法院已认定“以房抵债协议并未实际履行”;第二，前夫坚称每月15000元来自于另一套合法房产的租金——前夫的侄子帮他收那套商铺的月租金35000元，其中15000元转给债主还债，剩余转给前夫。而张女士提交了儿子张金龙自2020年5月起每月向母亲转账的完整银行流水，以及张金龙与租客签订的租赁合同，形成环环相扣的证据闭环。因此，债主所谓“用涉案房屋租金还债”的主张，既与前夫陈述矛盾，也缺乏直接证据。
一审二审全胜——离婚协议+实际占有，两项标准全部满足
一审法院采纳了陈国杭律师的代理意见，认定：离婚协议合法有效且形成于债务确定之前，涉案债务是前夫的个人债务而非夫妻共同债务;没有证据证明张女士与前夫恶意串通逃避债务;房屋自2020年5月起一直由张女士实际控制，租金属于法定孳息归实际权利人所有;因房屋性质无法变更申报人并非张女士的过错。判决不得执行该房屋的租金。债主不服上诉，二审法院经全面审查后维持原判。
回顾全案，陈国杭律师总结道：“历史遗留违建虽然没有产权证，但离婚协议对财产的分割在夫妻之间有效，只要能够证明离婚协议形成于债务确定之前、不是恶意逃避债务，并且买受人或使用权人已经实际占有控制多年，法院就会保护这种实体权益。本案胜诉的关键在于三点：一是离婚时间早于债务确认时间;二是五组证据(离婚证、租赁合同、水电费记录、租金流水、证人证言)形成了完整证据链，证明六年持续占有;三是成功击破了对方‘用涉案房屋租金还债’的证据。小产权房的法律地位确实模糊，但‘谁在控制、谁在收益’这个事实问题，只要有充分证据，法官就会作出公正判断。”
结尾
有人说，历史遗留违建“法律地位模糊”，遇上执行只能“听天由命”。但张女士母子用六年时间、完整租赁记录、水电费缴纳凭证和每月转账流水，证明了一个事实：这套房子从离婚那天起就是她们在管、在用、在收益，从未脱离过她们的控制。陈国杭律师用这个案子证明了另一件事：没有产权证不等于没有权益——离婚协议的财产分割效力、六年持续占有的时间跨度、租金收益链条的完整性，这些证据叠加在一起，足以让法官在“政策尚未出台”的模糊地带作出清晰判断。数学学士的训练让他对时间节点极其敏感——离婚时间、债务确认时间、租赁开始时间、租金转账时间，每一个节点都要精准到天;通信工程硕士的背景让他擅长从碎片信息中构建完整证据链，让碎片化的租赁合同、水电单据、转账记录形成闭环证据链。这些能力叠加，让他在执行异议之诉这个“高难度赛道”上屡屡为客户守住最后防线。
如果您正面临离婚协议财产分割被追债、历史遗留房产被查封、资产被执行等民商事执行难题，欢迎联系陈国杭律师。用证据说话，用法律维权，守护您应得的每一份权益。