“借名买房”中出名人不愿意过户给 借名人怎么办？

律师观点分析

案情简介：

X年X月X日，原告与开发商签订一份认购书，约定原告以总价317713元认购502房，并向开发商交纳定金20000元，且认购书中预留的联系方式为原告母亲的手机号。之后原告便委托其母亲与被告达成口头借名买房的合意，也即原告作为实际购房人，被告作为出名人，原告借用被告的名义购买502房，且502室暂时登记在被告名下，但503房的产权归实际购房人原告所有，且在具备过户条件的时候，由出名人被告过户给实际购房人原告名下，该口头借名买房协议有证人作证。再后来，原告便委托其母亲代为办理502房的后续所有购房事宜并代为支付所有购房款，其中包括让被告以被告的名义与开发商签订《房屋买卖合同》，并通过按揭贷款的方式以被告名义向银行贷款，用于支付剩余的房屋价款。另外，原告母亲通过银行转账到被告名下银行卡的方式偿还502房银行按揭贷款。最后，开发商与原告母亲签订《房屋交接单》，且都是由原告母亲缴纳完502房的印花税、契税等。在502房解除抵押后便办理了不动产权证至被告名下。但是被告拒绝配合将502房过户至原告名下，遂成讼。

办案经过：

首先，本律师对案情进行深入了解，也即502房的所有相关材料都在原告的母亲手中，且503房的购房款均是原告母亲通过现金以及转账到被告的银行卡上代为支付的，再结合502房的居住使用情况、借名买房合意的证人证言等材料，完全可以证明502房是原告委托其母亲代为购买的。其次，就是着手准备起诉状以及证据目录。通过当事人提供的《认购书》、《定金收据》、《确认书》、《授权委托书》、《授权委托书》、《首付款收据》、XXX等证据，最终完成了起诉状等立案材料。最后，本律师积极进行调查取证，调取到银行流水、房屋产权信息等证据，并完全达到了502房就是原告出资购买，属于原告单独所有的高度可能性的证明标准。

案件结果：

经过本律师的不懈努力，最终法庭支持了原告的全部诉讼请求，判决502房归原告所有，并让被告配合将502房过户到原告名下。

律师说法：

第一，针对“借名买房”纠纷，由于借名人和出名人往往关系比较密切，所以借名人和挂名人应该签订《借名购房合同》，证明借名人和挂名人达成借名买房的合意。同时，在《借名购房合同》之中，应该详细约定出名人配合借名人将房产过户给借名人的过户时间，并且该时间应该具有可操作性。第二，由于我国不动产实行的是登记主义，房产证上的署名是谁原则上就是谁的房产，出名人如果将房产出售，第三人是善意的话就能够善意取得房产。所以《借名购房合同》之中必须约定限制出名人随意出售房产的条款，比如约定抵押权。第三，借名人如果想避免因为借名买房而引发不能拿回房产的问题，应该保留所有的购房发票、买卖合同、税务单据以及缴纳房款的转账记录等证据材料。