【农村房屋买卖合同纠纷】房屋可过户，宅基地使用权不等于能买卖

文／广东茂名刘沛东律师

案情回顾

王某（本村集体成员）与李某（城镇户籍）签订《农村房屋买卖合同》，约定李某将名下位于某村的房屋（含北房四间、西厢房四间、锅炉房一间及附属装修）出售给王某，总价186万元。

王某付清全款并实际入住后，李某却以“房价过低”为由阻挠王某使用房屋。法院认定房屋买卖有效、宅基地使用权买卖无效、在完成宅基地变更登记前，王某可依合同合法占有、使用房屋及院落。

律师警示

1、非本村集体成员购买农村房屋，合同可能被认定无效。

2、宅基地上房屋须同时确认房屋所有权及宅基地使用权登记状态，避免产权争议。

3、房屋可过户，但宅基地使用权流转需经村委会、乡镇政府及自然资源部门审批并办理变更登记。仅签订买卖合同不等于获得合法用地权，未完成登记将导致“房地分离”风险，买方仅能占有使用房屋，无法处分宅基地。