李志强律师亲办案例//深挖证据，持续推进，一起疑难复杂房屋租赁 合同纠纷获得胜诉判决

律师观点分析

近期收到一起胜诉判决，主要诉讼请求均得到支持。该案案情复杂，事实经过较多，证据种类、数量也较多，通过多次联系沟通，多次梳理挖掘证据，撰写庭审预案、质证意见、代理词等，每一分法律文书都是结合最新情况和证据的专注撰写，持续推进，终于判决了。写有深度得文书，做极致的努力，一切为了不负重托。该类案件既可以是自然人主体，也可以是公司法人等商事主体，因此出现纠纷应高度重视，聘请专业律师提供解决方案。现总结该类案件办理要点：

一、微信聊天记录也可成为租赁合同补充形式。经双方微信聊天对租金、租期协商一致，形成不定期租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第469条，以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。双方形成了不定期租赁合同。以及根据《民法典》第707条、第730条、第510条的相关规定，双方属于不定期租赁合同。

二、经双方协商一致，租赁合同可以解除。微信聊天记录显证明，合同多次到期，到期后被告继续缴纳租金对合同进行续期。聊天记录多次出现合同到期了，被告表示到期不租了。被告曾多次让原告对合同延长几个月，因被告之前按时缴纳房租，原告也认可延期，但是双方的合同性质仍然为不定期租赁合同。

三、因被告根本违约，原告行使法定解除权。根据《民法典》第722条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。以及《民法典》第563条之规定，被告拒不支付房租和物业费的行为已经构成根本违约，原告可以解除合同。

四、合同解除后被告未履行拆除、搬离等义务，房屋一直被占有

至今，应当支付房屋占用费。

五、若一人有限公司作为租赁方可追加其一人股东承担连带清偿责任。根据公司法63条等相关规定，视为两者存在财产混同，可以进行追加。

六、关于装修费用是否赔偿的问题

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

因此，装修残值的损失，是否支持，要分情况具体分析，关键还是看合同解除的违约责任在哪一方。

七、关于违约责任承担

房屋租赁合同中，承租人单方违约时的违约金标准。房屋租赁合同的承租人单方违约，主张违约金数额过高的，法院一般以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人双方缔约具体情况、是否使用格式条款等多项因素综合确定。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条：因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。

因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。