案号：（2023）最高法民申1428号
案件名称：再审申请人李某甲与被申请人大连某建筑公司、一审第三人大连某俱乐部有限公司案外人执行异议之诉一案
争议焦点：李某甲就案涉房产是否享有足以排除大连某建筑公司强制执行的民事权益？
裁判要旨：基于以房抵债，对房产享有的民事权益，无法对抗承包人对房产享有的工程价款优先受偿权，不能排除承包人对房产的强制执行。
专业律师解析：
建筑市场越下行，以房抵债越普遍，由此引发的纠纷也层出不穷。
前阵子碰一案子，发承包双方以房折抵工程款，承包人对外也有债权人（称之“第三人”），也以房抵债，遂让第三人与发包人直接签订房屋买卖合同，不付购房款，发包人直接把房子过户至第三人名下。后发承包双方因工程质量、已付工程款数额产生争议，发包人竟基于房屋买卖合同起诉了第三人要求支付购房款，官司还打赢了，法院判第三人支付购房款，还得支付违约金，至于第三人与承包人的债权债务，另案解决。且不说此案的离谱程度，至少体现：以房抵债有风险，签订协议须谨慎！
本期案例，李某甲通过以房抵债获得案涉房产，但承包人基于工程价款优先受偿权，要求拍卖房产，李某甲主张排除执行，最高院大手一挥，认为李某甲既不是案涉房产的施工主体，对房产享有的权益也只是通过以房抵债获得，因此不能对抗承包人的优先受偿权，遂驳回李某甲的主张。这种情况下，李某甲只能在房产拍卖，承包人受偿完毕后，实现自身权益，显然处境不利。
案例反映的核心问题是，以房抵债受让人能否对抗承包人的工程价款优先受偿权？
基于《民法典》第八百零七条，承包人的工程价款优先受偿权是其法定权利，优于抵押权和普通债权，威力巨大。以房抵债受让人想要对抗工程价款优先受偿权，司法实践中一般有两种??路径。
一是以房抵债之后，房屋还没过户至受让人名下，基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”受让人有下列三种情形可尝试主张排除承包人对房屋的执行，一是以房抵债之后，便与发包人签订了房屋买卖合同，但这种买卖合同在司法实践中是否一定合法有效，个人认为存在争议。二是在房屋被查封之前，受让人便合法占有该房屋，但以个人经验来看，这种情形实践中较少发生。三是非因受让人自身原因没有办理过户。
二是基于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”该批复确认了商品房消费者的“超级优先权”，因此以房抵债受让人是否属于商品房消费者，对抵债房产是否有居住目的，“抵债”能否被认定为支付房屋价款，则直接影响到受让人能否以“超级优先权”来对抗承包人的工程价款优先受偿权。
不过我进行了简单检索，无论是基于《规定》第二十八条，还是基于《批复》第二条，以房抵债受让人主张排除执行的，司法实践成功案例都比较少。
上面涉及了以房抵债的一个风险点，实践中因以房抵债所引发的风险其实五花八门，因此务必树立“以房抵债有风险，签订协议须谨慎”的意识，若基于现实情况，要签以房抵债协议，一定要注意以下几点：
1、基于上述提及的商品房消费者的“超级优先权”，若抵债房产已被出售给消费者，则以房抵债便无任何意义，因此协议签订前必须通过不动产登记中心以及各种渠道全面核查房屋状态，排除网签、预售备案等情况。
2、尽量在债务履行期届满后签订。基于《九民会议纪要》，债务履行期届满前签订的以房抵债协议，容易被认定无效，因此在履行期届满后签订更为稳妥。
3、协议务必书面化，条款精准充分全面。至少得有以下条款：标的房屋信息（具体房号、面积、备案价、状态等）；债务抵偿范围（明确抵偿哪笔工程款等）、权利瑕疵担保（发包人得承诺房屋无抵押、查封、租赁等情形，且具备合法处分权），过户登记条款（过户时限、税费承担等）、违约责任等等条款，需要强调的是，一定要有“抵债协议履行完毕前，原债权并不消灭，债权人仍可主张”相关内容，避免出现后续产生纠纷后，不能主张原债权。
4、在协议签订后，要及时办理房屋过户手续，若抵债房屋属于在建工程，协议签订后要立即办理预告登记，避免发包人破产、被其他债权人执行等风险。
裁判文书摘要：
根据原审查明的事实，案涉房产属于大连某建筑公司实际施工范围，并非李某甲施工范围。大连某建筑公司依据其与大连某俱乐部有限公司建设工程施工合同纠纷一案的生效法律文书，在大连某俱乐部有限公司欠付工程款范围内，对其承建的包括案涉房产在内的建设工程折价或拍卖所得价款享有建设工程价款优先受偿权，具有法律依据。李某甲并非案涉房产的实际施工人，且系通过以房抵顶工程款的方式从大连某市政公司处取得案涉房产，其就案涉房产享有的民事权益不足以排除大连某建筑公司在大连某俱乐部有限公司欠付工程款范围内对案涉房产享有的建设工程价款优先受偿权。李某甲提交的类案与指导性案例与本案情况不同，原审判决结合本案实际情况未予采用并无不当。本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的适用条件。李某甲的再审申请理由均不能成立。
