律师观点分析
XXX上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初10274号民事判决第一项，改判XXX不承担违约金；2、上诉费及相关费用均由XXX承担。事实和理由：XXX未能按约定将不动产证书办理到XXX名下，其原因属于不可抗力，法律后果不应由XXX承担。1、一审法院通过庭审已经查明，XXX作为房地产开发企业其对涉案两块地享有开发建设权利，并且相关开发手续齐备。2、涉案两块土地使用权终止年限分别为2074年3月29日、2064年10月17日，两者相差10年。现因国家法律、政策的原因（房屋所有权证、土地使用权证合并为不动产权证），土地行政部门要将两块土地的使用权证合并，因涉及相关政策、利益等问题，该涉案土地使用权证（即不动产权证）迟迟未能给予办理。3、土地行政部门依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》对房屋、土地进行不动产登记，《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》的制定属于抽象行政行为，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”规定的不可抗力。所以XXX购买的房屋未能办理出不动产权证，其原因不在于XXX，法律后果不应由XXX承担。4、XXX与XXX于2018年2月7日签订《商品房买卖合同》明确约定“XXX不能在规定期限内取得房屋产权证书，且XXX不退房，XXX应按已付房价款的0%向XXX支付违约金”，该约定是双方当事人均知道因土地行政部门的原因不动产权证办理时间不好确定，所以对违约金明确放弃，不是当事人双方对违约金没有约定。一审法院在双方约定不承担违约责任的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”判决XXX按贷款利息承担违约金是不正确的。综上，请二审法院在查明事实基础上，依法改判驳回XXX的诉讼请求。
XXX辩称，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。1、XXX所主张的不可抗力导致未能按约定办证理由不能成立，合同约定的办证期限在先，XXX违约后《不动产登记暂行条例》才实施；2、一审法院关于违约金的判决，适用法律正确，首先XXX的违约行为给XXX造成经济损失，不动产具备良好的金融属性，XXX在2015年9月6日的承诺函中明确载明“XXX如有以该房产作为抵押贷款融资的需求，XXX将无条件支持与配合”，说明XXX了解XXX有以房产融资的需要，除了以上判决违约金的理由之外，根据合同中约定的违约金计算公式计算出的违约金为0，完全不能弥补XXX经济损失，违背了违约金以补偿为主、惩罚为辅的原则，应当予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的实际损失为由，请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十八条“因出卖人原因买受人在约定期限内未能取得房屋权属证书，合同没有约定违约金，或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”XXX一审中金主张按照同期贷款利息计算，远低于法定标准。
XXX向一审法院起诉请求：1、XXX协助办理坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权登记手续；2、XXX支付逾期办证违约金73857元（以XXX元为基数，自2016年9月7日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2017年8月23日），自2017年8月24日起至过户手续办理完毕之日止仍按上述标准计算。
一审法院认定事实：2007年7月19日，XXX取得了坐落于烟台市芝罘区使用权面积为3023平方米的国有土地使用权证书[证号：烟国用（2007）100801号]，地块地号为7-1号，土地使用权用途为住宅用地，土地使用权终止年限为2074年3月29日。
2012年4月5日，XXX取得了坐落于烟台市芝罘区建筑面积为6457.72平方米的国有土地使用权证书[证号：烟国用（2012）第10121号]，地号370XXXX7001XXX号，土地使用权用途为商业用地、住宅用地（07），其中商业用途的土地使用权终止年限为2044年10月17日、住宅用途的土地使用权终止年限为2064年10月17日。
2014年6月4日，XXX与XXX在签订的《商品房买卖合同》中约定：XXX以出让方式取得位于只楚路以南，西炮台山南XX以西，编号为烟国用2007第100801、100802号地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，土地使用年限至2074年3月29日：XXX购买XXX开发建设的、建筑面积为224.52平方米的涉案房屋，用途为商业；房屋总价款XXX元，2014年6月15日前XXX支付房款500000元，剩余房款在2014年7月31日前付清；XXX应在2014年7月5日前将符合合同约定的涉案房屋交付给XXX；XXX应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，或双方履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因XXX的责任，XXX不能在规定期限内取得房产权属证书，且XXX不退房，XXX应按已付房价款的0%向XXX支付违约金。
合同签订后的当日，XXX向XXX交付了涉案房屋，XXX亦分次向XXX支付了涉案房屋的购房款XXX元。
2014年12月11日，XXX由“烟台XX通投资有限公司”变更为现名。2014年12月24日，XXX通过银行转账方式向XXX支付了包含涉案房屋及西山华庭1号付402、付501号房屋在内的办证费用95499.76元。
2015年8月14日，包括涉案房屋在内的、烟台市芝罘区XX付401、付402和付501号房屋的所有权登记在XXX名下（证号：烟房权证芝字第××号）。
2015年9月6日，XXX在向XXX出具的《承诺函》中载明：XXX开发的涉案房屋及西山华庭1号402、501号房屋由XXX购买，为了办证便捷，XXX将上述房产办理在XXX名下，现XXX承诺在本承诺函出具后一年内免费将上述房屋变更到XXX或XXX指定的个人名下；XXX如将上述房屋作为抵押、贷款、融资，XXX将给予无条件配合与支持。
2018年2月7日，XXX与XXX针对涉案房屋重新签订了合同编号为芝字第180XXXX0084号的《商品房买卖合同》，载明：XXX以出让方式取得位于只楚路以南，西炮台山南XX以西，编号为烟国用2007第100801、100802号地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，土地使用年限至2064年10月17日；XXX购买XXX开发建设的、建筑面积为224.52平方米的涉案房屋，用途为商场办公；房屋总价款XXX元，XXX于2018年2月7日前付清全款，XXX应于2018年2月7日前将符合合同约定的涉案房屋交付给XXX；XXX应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，或双方履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由XXX提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因XXX的责任，XXX不能在规定期限内取得房产权属证书，且XXX不退房，XXX应按已付房价款的0%向XXX支付违约金。该《商品房买卖合同》已办理备案登记手续。
至今，XXX未取得涉案房屋的不动产权登记证书。
庭审中，为证明涉案房屋未能办理不动产权证书的原因，XXX向一审法院提交了2018年5月30日烟台市规划局向烟台市国土资源局出具的《关于西山华庭项目有关情况的复函》（烟规建管函[2018]44号）复印件一份，载明：2018年2月23日、4月11日，烟台市规划局已分别将西山华庭项目有关情况函复烟台市国土资源局（烟规建管函[2018]13号、30号）；2009年2月27日，该项目建筑设计方案经烟台市城市规划项目审批会第十四次会议研究同意；2009年4月15日，烟台市规划局已将该地块规划审批情况函告烟台市国土资源局（烟规[2009]6号）；请烟台市国土资源局按照国家相关规范及法律法规确定。
经一审法院调查，涉案房屋项下的土地范围涉及两份土地使用证书项下的土地，现因两份国有土地使用权证书载明的土地使用终止年限不一致，但XXX未补缴相关的土地出让金，在XXX未缴纳该部分土地出让金之前，涉案房屋的不动产权证书暂不能办理。
一审法院认为，（一）XXX与XXX在2014年6月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，依法认定有效。虽然双方在履约过程中的2018年2月7日为办理登记备案手续又签订了《商品房买卖合同》，但XXX与XXX双方实际履行的是2014年6月4日《商品房买卖合同》的事实清楚。
（二）履约中，XXX向XXX支付了涉案房屋的全部购房款XXX元，XXX亦依约向XXX交付了涉案房屋，但未能按照《承诺函》约定的期限将涉案房屋的不动产权证书办理至XXX名下，存在违约行为的事实清楚。现因涉案房屋项下土地的使用权终止年限问题尚未解决，尚不具备办理不动产权证书的条件，故对XXX诉请XXX协助办理涉案房屋不动产权证书的主张，依法不予支持。
（二）XXX与XXX在签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金“若XXX不退房，XXX按已付房价款的0%向XXX支付违约金”的约定内容，视为双方未对逾期办证违约金进行约定，而非XXX辩称的无需向XXX支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，XXX未在2015年9月6日《承诺函》出具后的一年内将涉案房屋的产权证书变更至XXX名下，应当承担逾期办证的违约责任。现XXX请求XXX支付自2016年9月7日起至XXX办理不动产过户手续办理完毕之日止以购房款XXX元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金的主张，于法有据，予以支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、限XXX于判决生效之日起十日内向XXX支付自2016年9月7日起至不动产权过户手续办理完毕之日止以购房款XXX元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金；二、驳回XXX的其他诉讼请求。如XXX未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1746元，由XXX负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案的争议焦点问题为：XXX应否向XXX支付逾期办证违约金及违约金的具体数额问题。2014年6月4日，XXX与XXX签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》约定全面履行自己的义务。履约过程中，XXX向XXX支付了涉案房屋全部购房款，XXX于2015年9月6日向XXX出具了一年内免费将涉案房屋变更到XXX或其指定个人名下的《承诺函》，XXX予以认可。故，XXX应于2016年9月7日前将涉案房屋过户至XXX或其指定个人名下。现由于XXX未补缴相关土地出让金，致使涉案房屋产权证书未能在《承诺函》约定期限内变更至XXX名下，已经构成违约，应当承担逾期办证违约责任。但根据双方2014年6月4日签订《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约责任的约定“如因XXX的责任，XXX不能在规定期限内取得房产权属证书，且XXX不退房，XXX应按已付房价款的0%向XXX支付违约金”，XXX已经明确放弃了因XXX逾期办证产生的违约金，故本案中XXX虽然存在逾期办证的事实。
但无需向XXX支付逾期办证违约金。XXX主张违约金约定过低，要求调高，但对其实际损失未提供证据证明，故对于XXX的请求，本院不予支持。
综上所述，XXX的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初10274号民事判决；
二、驳回被上诉人烟台XXX有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费1746元，二审案件受理费1746元，均由烟台XXX有限公司负担。
本判决为终审判决。
钟玉婷律师