案情简介：

     2016年9月21日，原告与被告签订了《认购协议书》，约定原告向被告认购苏州某项目二期38号楼1单元301号商品房。原告于2016年9月21日支付了10万元定金。原告于2016年9月29日前往被告售楼处磋商《商品房买卖合同》，但因被告提供的《商品房买卖合同》中均存在大量加重原告责任排除原告权利的不平等条款且不同意更改，双方未能就合同条款达成一致，未能签订《商品房买卖合同》。另由于政策变化，原告贷款比例会因政策出台而降低。原告要求被告退还定金未果，诉至法院。被告答辩称，《认购协议书》上明确写明了，原告在签订《认购协议书》时被告已公示《商品房买卖合同》，且原告已阅读同意了《商品房买卖合同》。该协议书约定原告应在三日内付清全款或首付款，并签订商品房买卖合同。如对合同条款存在异议，应当在签订《认购协议书》时提出，被告认为原告不签订商品房买卖合同的原因系自身原因不能履行合同导致。

    争议焦点：

1.原被告签订《认购协议书》时是否公示《商品房买卖合同》及是否向原告出示，原告有无磋商的权利。

2.原被告双方最终未签订《商品房买卖合同》的原因。

法院判决：

    一审判决，被告苏州某房地产公司返还原告定金十万元。判决已生效，定金已全部退还。              

    律师分析：

1.原被告之间签订的《认购协议书》依法成立，且对双方均具有约束力。但依据《合同法》第三十九条、四十条、四十一条之规定，《认购协议书》中的（甲方公示乙方已阅读同意的商品房买卖合同）系格式条款，是为了重复使用而预先拟定，且未与原告协商，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

2.原被告签订《认购协议书》时，被告并未就《商品房买卖合同》进行公示，也未向原告提供《商品房买卖合同》，因此，《认购协议书》中的（甲方公示乙方已阅读同意的商品房买卖合同）格式条款对原告并不具有约束力。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。故，本案中因双方当事人对于合同条款未达成一致意见，不可归责于双方，被告应当退还定金。                      

     律师建议：

     购房人在商品房买卖过程中与开发商签订《认购协议书》、《定金合同》、《商品房买卖合同》等协议/合同时，一定要仔细看清协议/合同的内容，就协议/合同的条款与开发商进行沟通确认，按照协议/合同确定的履行期限前及时进行沟通。本案中，原告及时取证（签订协议时与销售人员当面沟通的录音、微信、通话等证据），予以证明双方签订《认购协议书》时，被告并未将《商品房买卖合同》进行公示或经原告同意，且在双方就《商品房买卖合同》条款进行磋商时，被告拒绝更改条款的相关事实，均采取了相应证据予以保留，且按照协议约定的期限内履行自身义务，并保留证据，这些证据是本案胜诉的关键所在。考虑到在实际交易过程中开发商作为强势一方，对于协议/合同并不会因购房者提出异议而作出更改，购房者应当注意保留、收集相应沟通、磋商的证据。另外，注意协议/合同中关于履行期限的约定，以免因逾期履行导致承担违约责任。

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