土地承包经营权纠纷，关于合同履行之中的重大变化争议

律师观点分析

穆某某与王某某土地承包经营权纠纷一审民事判决书

（2021）京0115民初21835号

原告：穆某某

委托诉讼代理人：程明鑫，北京儒德律师事务所律师。

被告：王某某

原告穆某某与被告王某某土地承包经营权纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆某某及其委托诉讼代理人程明鑫，被告王某某及其委托诉讼代理人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

判决如下：

王某某于本判决生效后十日内向穆某某支付转让费304378.66元；

王某某于本判决生效后十日内向穆某某支付逾期付款利息（以304378.66元为基数，自2019年7月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；

三、驳回穆某某的其他诉讼请求。

案情与诉求

原告穆某某向本院提出诉讼请求：

1、请求法院判令王某某向穆某某支付经营权转让费495296元；

2、请求判令王某某向穆某某支付逾期付款资金占用利息损失（以495296元为基数，自2019年7月12日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清之日止）；

3、诉讼费用由王某某负担。事实和理由：2010年7月9日，穆某某、王某某及北京市大兴区魏善庄镇陈各庄村经济合作社（以下简称陈各庄经合社）签订《转让合同书》，约定穆某某将其承包的陈各庄村48亩土地经营权转让给王某某，王某某向穆某某支付转让费。根据合同约定，王某某应当于2019年7月12日向穆某某支付转让费495296元，但王某某至今未支付转让费。为维护穆某某的合法权益，特诉至法院。

被告穆某某辩称，在合同履行中，出现了一些重大情况变化，根据合同情势变更原则之规定以及双方《转让合同书》第3条最后部分之约定，合同金额应当合理调低。一、因涉案土地被部分征用、使用年限变短的原因，王某某应当支付给穆某某的价款应当调低。2010年7月9日，王某某从穆某某手中转承包来陈各庄村北48亩农业土地。2012年1月1日，陈各庄要求重新签订合同，考虑到王某某作为非本村村民承包较多土地不便，陈各庄村将上述48亩农业土地，再另外加上周边少量土地共52亩，平均分成两份，一份由王某某本人签署，另一份由王某某的哥哥王海军代为签署，所有权利义务关系均由王某某继续承受。2017年7月份，因北京新机场高速公路、京霸城际铁路、轨道交通新机场线修建，国家对其中20.81亩进行了征收征用，从穆某某手中转来的部分只剩下27.19亩，交地时间为2017年10月20日。2021年初，镇政府、村委会再次要求重新签订合同，把租金又一次大幅度提高。通过对此发现，王某某实际享受的权益只有原来的62.75％，基于此，王某某应支付给穆某某的价款也应当调低为原来约定金额的62.75％。二、因王某某需要支付多次大幅度调高的价款，对需要支付给穆某某的款项应当进一步调低。另外，请法庭特别注意，本案穆某某并非简单的将土地合同转让，而是从王某某手中获得了高达几十倍巨大的差额利益，这本身就显失公平。王某某还要继续向村里支付土地“租赁费”，这一切使得交易变得更不公平。所以价款应当进一步调低才合理合法。镇政府、村委会主导下的土地承包价格期限的调整，王某某作为一个外来人，无能为力，只能被动服从。在这种情况下，如果还是按照原来约定让王某某支付全部比例的款项，违背公平与合理的基本原则，违背权利与义务相一致的原则。鉴于王某某支付穆某某的金额已经到达了全部约定的60％，请法院认定这一比例已经足够高，剩下的转让费不应当再支付。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月15日，陈各庄经合社（甲方、发包方）与穆某某（乙方、承包方）签订《土地承包合同》，约定：发包方将本村土地48亩，发包给乙方用于林业用地使用；每亩每年上交承包款420元，每年上交承包款20160元，承包期内共计604800元，年限30年；承包期限自2004年3月15日起至2034年3月14日止；乙方在承包期内有权将土地出租、转让、入股抵押。此外，合同还约定了其它方面的权利义务。该《土地承包合同》经北京市大兴区公证处出具（2004）大证字第0173号公证书公证。

2010年7月9日，穆某某（甲方、转让方）、北京华装建材有限责任公司（乙方、受让方，以下简称华装公司）、陈各庄经合社（丙方）签订《转让合同书》，合同约定：甲方与丙方于2004年3月15日签订土地承包合同（以下简称：原合同）一份，该合同经过北京市大兴区公证处公证，公证号为（2004）大证字第0173号。现甲方与乙方根据我国土地管理法、农村土地承包法等相关法律规定，各方在平等自愿的基础上，就甲方与丙方的全部权利义务一并转让给乙方，并经丙方同意等相关事宜达成如下协议：1、本合同签订之日起，原合同承包期限不变，自2010年7月9日起至2034年3月14日止。2、本合同签订后，甲方退出与丙方的土地承包合同法律关系，由乙方直接按原合同期限向丙方支付约定承包款，并享有原合同各项权利与义务。3、本合同签订后，乙方分五次支付甲方转让费共计人民币2476480元。分别支付时间为2010年7月12日支付495296元，2013年7月12日支付495296元，2016年7月12日支付495296元，2019年7月12日支付495296元，2022年7月12日支付495296元。如在乙方给付甲方承包款期限内，乙方所承包的土地被国家征用或征收的，自被征用之日起，乙方不再向甲方支付以上约定转让费用。4、本合同签订后，原合同权利义务全部归乙方所有，甲方不再享有任何权利义务。5、因乙方营业执照正在办理中，先由乙方的实际投资人王某某签字确认本合同效力，营业执照颁发后，该合同权利义务归北京华装建材有限责任公司承受。6、本合同丙方同意甲方自愿转让乙方，原合同权利义务自本合同签订之日由乙方享有和承担。7、在签订本合同时，甲方保证其承包的土地不存在其他任何法律纠纷，如因甲方隐瞒而导致乙方不能实际使用的，甲方需全部退还乙方支付的转让费及相应损失。该土地转让事宜于2010年6月10日经陈各庄村村民代表大会决议通过。经查明，华装公司并未依法成立，王某某称其系以个人名义签订转让合同。

2010年7月10日，陈各庄经合社（甲方）与华装公司（乙方）签订《土地承包协议补充协议书》，将土地承包期限自2034年3月14日起延长至2040年3月14日，延长期间的土地承包费用为1420元／年。王某某在乙方处签字确认。

2011年8月26日，陈各庄村召开村民代表大会，通过决议如下：1、重新签订新合同；2、村出租土地合同从2012年1月起调整为20年；3、出租土地上调租金。

王某某主张陈各庄经合社根据上述村民代表大会决议要求王某某重新签订合同，考虑到王某某作为非本村村民承包较多土地不便，村里将王某某受让的穆某某的48亩土地连同周边少量土地共计52亩，平均分成了两份，一份由王某某本人签署，另一份由王某某的哥哥王海军代为签署，所有权利义务均由王某某承继。为证明其上述主张，王某某提交两份《场地租赁合同》。两份《场地租赁合同》的出租方均为陈各庄经合社，租赁方分别为王某某、王海军，面积均为26亩，租赁期限均为2012年1月1日起至2031年12月21日止，租金标准均为每年每亩420元，每3年递增3％。

王某某主张2017年7月份，因北京新机场高速公路、京霸城际铁路、轨道交通新机场线修建，国家对48亩中的20.81亩进行了征用，交地日期为2017年10月20日。根据王某某的申请，本院调取了涉案地块的拆除腾退档案。经查，拆除腾退档案中的地上物清查登记表、非住宅搬迁基本状况调查表均载明实测占地面积为20.81亩；《拆迁补偿协议》的被拆除腾退人为王某某，其签字日期为2017年10月20日。

关于征用征收的日期，穆某某主张应当按照王某某签订《拆迁补偿协议》的日期（2017年10月20日）来确定，王某某主张交地日期为2017年10月20日，但实际拆迁工作都是提前启动的，土地已经提前被占用了。

王某某主张2021年初，镇政府、村委会要求把“转承包”变为“土地租赁”，对土地的使用年限进行了缩短，把土地租金大幅度提高，要求再一次重新签订合同。为证明其上述主张，王某某提交《大兴区农村集体土地出租合同》2份。该两份《大兴区农村集体土地出租合同》的出租方为陈各庄经合社，承租方分别为为王某某、王海军，面积分别为26.65亩、10.29亩。

经查，王某某尚未支付按照《转让合同书》应于2019年7月12日支付的转让费495296元。关于未支付转让费的原因，王某某称涉案土地因被部分征用且使用年限变短，故应当将支付给穆某某的价款予以调低。

经询问，王某某、穆某某均表示《转让合同书》没有载明土地四至，土地现场已经无法指认。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系因民法典施行前的法律事实引起的纠纷，因此应当适用当时的法律和司法解释的规定。

穆某某与王某某签订的《转让合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，穆某某依据《转让合同书》向王某某主张2019年7月12日应支付的转让费495296元；王某某辩称部分土地被征用且土地使用年限变短，故应当将转让费予以调低。对此，本院认为，《转让合同书》第3条约定，如在乙方给付甲方承包款期限内，乙方所承包使用的土地被国家征用或征收的，自被征用之日起，乙方不再向甲方支付以上约定转让费用。根据该约定，穆某某有权向王某某不再支付被征用部分的土地转让费。另，根据约定，双方签订《转让合同书》后，穆某某退出原土地承包合同法律关系，由王某某享有原合同的各项权利和义务。故双方签订《转让合同书》后，王某某与陈各庄经合社对于涉案土地使用年限或承包费的调整均与穆某某无关。据此，关于王某某辩称应当调低土地转让费的抗辩意见，其合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院予以驳回。综上，本院参照《转让合同书》约定的转让费标准、土地使用年限、亩数以及土地的征用情况等综合确定王某某应向穆某某支付的转让费总额调整为1790266.66元，扣减已付款1485888元（495296元＊3），经核算，王某某仍应向穆某某支付剩余转让费304378.66元。王某某逾期支付转让费已构成违约，故对于穆某某要求王某某支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

王某某于本判决生效后十日内向穆某某支付转让费304378.66元；

王某某于本判决生效后十日内向穆某某支付逾期付款利息（以304378.66元为基数，自2019年7月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；

三、驳回穆某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8729元，由穆某某负担3365元（已交纳），由王某某负担5364元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。