潘文静律师
最近接待了一个案件，情况大概是这几年很多夫妻都在面对的困境：
2015年结婚，婚后买了一套房，贷款30年，月供小一万。供了快10年，房价一路往下跌，现在就算把房子卖了，卖的钱还不够还银行的贷款。夫妻俩闹离婚，谁都不想接这个"烫手山芋"。怎么办？
一、房子跌了，贷款没跌，还是夫妻共同财产
首先要明确一个基本问题：房价跌了，这套房子还是夫妻共同财产吗？
是的。 婚内购买、婚后还贷，不管房产证上写谁的名字，这套房子都是夫妻共同财产。房价涨跌只是影响了它的市场价值，不改变它的法律属性。
那么核心问题来了：如果这套房子现在市值200万，还欠银行220万贷款——也就是说，这套房子是"负资产"——法院该怎么分？
二、负资产房产，法院通常怎么处理
在司法实践中，法院遇到负资产房产，通常会按以下几种方式处理：
方式一：判给一方，由该方承担剩余贷款
这是最常见的处理方式。法院会综合考量双方的经济能力、抚养子女情况、对房屋的实际需求等因素，把房子判给其中一方。但负资产情况下，获得房屋的一方实际上是"接盘亏损"。
举个例子：房子现值200万，剩余贷款220万，现净值为-20万。如果法院判给男方，男方要继续还220万贷款，但无需向女方支付补偿——因为房子已经是负资产，没有正净值可分割。男方实际上承担了20万的净亏损。
对女方而言，虽然没拿到补偿，但离婚判决通常也同时免除了她的还贷义务。
方式二：拍卖变卖，清偿债务
《民法典》婚姻家庭编司法解释（一）第76条规定，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，法院可以委托评估、拍卖。
如果拍卖所得200万全部用于还贷，还差20万贷款没还完。这20万，仍然是夫妻共同债务，双方仍然有连带清偿责任。也就是说，房子卖了还不够还债，亏掉的部分两个人一起扛。
方式三：维持共同共有，暂不分割
如果房子确实不好处理，法院也可能判决房子归双方共同所有，贷款由双方共同偿还，等将来条件成熟再行分割。
但这种方式在离婚案件中很少见。 离婚判决的核心目的是"分干净"，财产不分割、债务不清算，双方离婚后还要绑在一起还房贷，不利于纠纷的彻底解决。法院通常会尽量避免这种"藕断丝连"的处理方式。
三、一个容易被忽略的重大风险：银行贷款合同
前面说了，如果房子判给男方、贷款也判给男方，女方是不是就高枕无忧了？
不一定。这里有一个很多当事人都会忽略的关键问题：你们当初跟银行签贷款合同时，借款人是几个人？
如果当初是夫妻双方共同签字贷款的（绝大多数婚内购房都是这样），那么银行是同时向你们两个人主张债权的。法院在离婚判决里可以写"剩余贷款由男方承担"，但这个判决只在夫妻之间有效，对银行没有约束力。
这意味着，男方拿了房子之后，如果他不还贷款了，银行仍然可以起诉你们两个人，要求女方还钱。女方的征信会受影响，还可能被法院强制执行。女方还了钱之后，只能回头去找男方追偿——但如果男方没钱，追偿就是一句空话。
唯一靠谱的办法是办理贷款合同变更手续，把共同贷款变更为男方个人贷款。但这需要银行同意，而且银行在负资产情况下通常不愿意配合（因为房子贬值了，抵押物价值不足，银行更愿意保留两个债务人）。
四、给当事人的四条实用建议
如果你正面临这种情况，以下几点建议供你参考：
第一，不要轻易放弃房子的分割权
有些当事人觉得房子跌了、不想要，就想在离婚协议里写"房子归对方，债务也归对方"。
这个约定的风险在于，银行的贷款合同是你们俩共同签的，你们内部约定"债务归对方"，对银行没有约束力。银行仍然可以找你要钱。如果对方拿了房子之后不还贷、玩消失，你的征信会受影响，还可能被法院强制执行。
所以，即便房子跌了，也不要草率放弃自己的权利。至少要确保对方有能力、有意愿继续还贷，否则不要轻易松手。
第二，如果协商不成，做好"接盘亏损"或"共同背债"的准备
如果法院把房子判给你，你实际上是在"接盘亏损"——继续还贷款，但房子市值还不够抵债。
如果法院把房子判给对方，虽然离婚判决免除了你的还贷义务，但如果贷款合同没变更，银行的债务仍然悬在你头上。
两种结果都不理想，但相较而言，拿到房子的一方至少掌握了主动权（可以决定卖不卖、什么时候卖），没拿到房子的一方则完全被动。
第三，尽量协商卖掉，一次性了结
如果双方都不想要，最好的方案其实是协商一致卖掉房子，哪怕亏一点。
卖了200万，还掉200万贷款，还剩20万缺口。这20万缺口是夫妻共同债务，双方各担10万，一次性算清，各自开始新生活。
虽然亏了，但总比背着一套负资产房产、拖着一笔共同贷款、离婚后还要纠缠多年要好得多。
五、写在最后
房子跌了，婚姻也跌了。两件事凑在一起，确实让人很沮丧。但从法律角度来说，房价涨跌本身不影响离婚财产分割的基本原则。婚内购房是共同财产，婚内贷款是共同债务。离婚时要么一方拿走房子并承担贷款（同时承担亏损），要么卖掉房子、还完贷款、亏多少两人一起扛。
如果你正在面临类似的困境，建议尽早咨询专业律师，在协商阶段就把财产和债务的处理方案定清楚，避免离婚后被债务追着跑。
关于作者
潘文静律师：广东洛亚律师事务所高级合伙人、管委会副主任
执业年限：13年
累计代理婚姻家事案件：1000余件
调解成功率：超过85%
通过非诉方式谈判成功率：超过80%
社会职务与行业认可：
1.仲裁与调解职务
广州市越秀区人民法院家事调解员
广州市黄埔区人民法院特邀调解员
粤港澳大湾区国际调解中心调解员
湛江仲裁委员会/湛江国际仲裁院仲裁员
揭阳仲裁委员会/揭阳国际仲裁院仲裁员
北海仲裁委员会/北海国际仲裁院仲裁员
云浮仲裁委员会/云浮国际仲裁院仲裁员
2.学术与教学职务
华南农业大学法律硕士专业学位研究生兼职导师
广东警官学院兼职教师
广东省未成年人管教所法治教育辅导员
广东省妇联值班律师
3.行业协会职务
广东省律师协会婚姻家事法律专业委员会委员
广东省法学会婚姻家庭法学研究会理事
广州市律师协会企业合规专业委员会委员
广州市律师协会信息化工作委员会委员
广州市律师协会实习人员面试考核考官
服务领域：协议离婚谈判陪跑、诉讼离婚、抚养权纠纷、抚养费纠纷、离婚后财产纠纷、起诉小三返还财产、夫妻共同债务抗辩、婚约财产纠纷（彩礼返还与抗辩）、同居财产纠纷、婚前/婚内财产协议、继承纠纷、涉外婚姻家事纠纷、财富规划与传承
咨询可点击主页查阅联系方式！