长沙市天心区人民法院近日审理一起“一房二卖”案件，并对不讲诚信的房产开发商作出了“退一赔一”的一审判决。法院在判决房产开发商向购房户退回143.5万元房款的同时，判决房产商赔偿购房户143.5万元的赔偿款，并负担诉讼费用。

购房遭遇“一房二卖”

        家住长沙市雨花区芙蓉南路涂家村的市民李某在购房过程中，就遭遇到了房产开发商的“一房二卖”。

        “位置好，适合办公”，两年前，李某看中了湖南某置业公司开发的一处房产大厦中的房子，在多方斟酌后，李某打算购买这座大厦中的两套房子。

2014年3月26日，李某与湖南某置业发展有限公司签订两份《长沙市商品房买卖合同》，购买湖南某置业发展有限公司开发某大厦中的两套房屋，李某支付两套房屋的首付款共计143.5万元，剩余房款以银行按揭方式支付。

        但是，购房合同签订后，湖南某置业公司没有按照约定向长沙市房屋登记机构办理合同备案，也没有为李某办理房屋所有权证。

        为了使自己所购房屋拥有合法身份，李某向长沙市天心区法院提起诉讼，请求法院责令湖南某置业公司为其所购房屋办理房产证。

  李某在诉讼过程中发现，2013年9月29日，湖南某置业公司早已将这两套房子卖给了李某萼并办理了相关登记。

一审判决“退一赔一”

        在知道自己购房合同无法实现后，李某变更了诉讼请求，他在请求法院解除其与湖南某置业公司签订的《商品房买卖协议》、返还购房款143.5万元，同时，要求湖南某置业公司赔偿其损失143.5万元和负担诉讼费用。

        天心区人民法院开庭审理后认为，原告李某与被告湖南某置业公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，均为合法、有效的合同。被告湖南某置业公司在与原告李某订立合同之前已将涉案房屋出卖给他人并办理了预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，被告湖南某置业公司未能举证证明其与原告李某订立合同时经过预告登记人李某萼同意，亦未举证证明该预告登记已失效，使得原告李某自订立商品房买卖合同时，即无法依据相应合同取得涉案房屋所有权。法院支持了李某请求解除两份购房合同的诉讼请求，要求被告湖南某置业公司将原告李某购房款143.5万元全部退还。

  天心区人民法院同时认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公等价有偿、诚实信用的原则；《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”； 以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告湖南某置业公司恶意隐瞒上述两套房屋已抵押并出售的事实，将该房屋再次出售给原告李某的行为违反了上述原则，破坏了正常的房地产市场秩序，故对原告李某要求被告湖南某置业公司承担143.5万元的赔偿责任的诉请，法院予以了支持。  

专家看法

湖南师范大学法学院教授黄捷

 他认为，在房地产市场火爆的背景下，许多房产开发商、销售商与购房户签订合同后，随意违约现象频发。由于合同的违约金往往只是对不守诚信行为的惩罚性质，而遵守约定重信守诺的一方，因违约方的违约，遭遇的损失可能远远大于违约金同时具有的补偿作用，致使违约成本低、投机收益大。这种情形下，作为强势的一方，房产开发商屡屡违约，毫无顾忌。

       黄捷介绍，对于“一房两卖”这样恶意的违约行为，最高人民法院于2003年用司法解释的形式确立了惩罚性赔偿的制度。

        “这种惩罚性赔偿制度的建立，可以制裁和遏制恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，有利于促进社会诚信制度的确立。”黄捷说。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

       第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

   （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

   （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。