开发商违约，如何解除商品房买卖合同返还购房款？

律师观点分析

[郑XX诉XX房地产公司商品房买卖纠纷]案

委托人：上诉人郑XX

案由：商品房买卖合同纠纷

[关键词]

争议焦点：解除商品房买卖合同的条件

我方诉求：要求解除双方签署的商品房买卖合同，房地产公司返还全部购房款并赔偿违约损失

解决方式：二审改判支持了我方诉讼请求

诉讼结果：被上诉人XX房地产公司返还我方全部购房款并赔偿违约损失X万元

[案情简介]

2017年11月16日，委托人与房地产开发公司签署商品房买卖合同，并于同日与第三方某市场管理有限公司签署《委托经营管理合同》，将其购置的商品方返租给该管理公司。其后，开发商未能按照约定日期交付房屋和办理不动产登记。委托人起诉至一审法院，败诉。一审裁判理由为：商品房主体质量合格，仅装修装饰部分存在缺陷且已下发整改通知，其他部分业务已经交付使用，故认定案涉商品房可以正常使用，不符合解除条件，驳回委托人诉讼请求。

律师在一审败诉的情况下，接受上诉人郑XX的委托，围绕案件核心问题进行阐述，均被二审予以采信，最终赢得了改判的胜诉结果。主要向二审法院阐明了下述重要观点：

商品房交付条件五大责任主体验收合格

商品房的法定交付条件，总的来说目前有四种观点：第一种是以建设、勘察、设计、施工和监理五大责任主体验收合格为准;第二种是以取得建设主管部门的竣工验收备案为准;第三种是以竣工综合验收合格为准;第四种是以开发商取得初始登记的权属证明书为准。其中，第一种交付条件即是本文重点探讨的“五大责任主体验收合格”(以下简称“五方验收”)。

　　“五方验收”的正式法律渊源是2000年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》(以下简称“条例”)，该条例第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织建设、勘察、设计、施工和监理五方单位进行竣工验收。因此，住房城乡建设部和国家工商总局在2000年联合发布了新版《商品房买卖合同示范文》(GF-2010-0171)，合同第八条约定了交付期限(如下图)，其第1项，即约定“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件或经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。

　　[2000年示范文本(GF-2000-0171)中约定的交付条件]

　　很多开发商和购房者在签订合同时，会选择第1项或直接在第五项写明“经建设、勘察、设计、施工和监理单位五方联合验收合格”。然而虽然购房者在签约时认可五方验收合格即满足交房条件的约定，但实际交房中，购房者往往会以房屋存在质量问题或房屋未经建设行政主管部门备案等理由拒绝收房，因此纠纷不断。

　　开发商和购房者如果在《商品房买卖合同》中选择第1项约定交房条件，签订时此约定从表面来看并无问题，但在合同履行过程中却会出现迥然不同的两种解释。开发商主张的解释是：经验收合格或具备验收合格条件是经建设、勘察、设计、施工和监理五大责任主体验收合格;而买受人的理解却是：经验收合格是指开发商将该工程进行竣工验收备案取得相关手续即竣工验收备案表，这样才能证明该房屋验收合格经官方确认达到交房的前提条件。如果买卖双方选择第2项或第3项的综合验收合格，国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消，由此可见，综合验收就不再是房屋交付使用的法定条件，同时，这也意味着，国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变，因此，“条件2、3”就属于无效条件。如选择第5项，直接写明双方约定交付条件，只要该交付条件不违反法律法规的强制性规定且符合地方管理规定，法院在审判实践中就应当尊重双方真实的意思表示。

　　二、现行法律法规对商品房交付条件的理解及适用

　　在现行法律法规的框架下，正确理解和适用商品房交付应该具备什么样的条件，是解决实践中商品房买卖双方纠纷的重点。

　　1、法律

　　《中华人民共和国城市房地产管理法(2009)》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

　　《中华人民共和国建筑法(2011)》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

　　2、行政法规

　　《城市房地产开发经营管理条例(2011)》第十七条规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

　　《建设工程质量管理条例(2000)》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

　　3、部门规章

　　2000年4月7日发布施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)工单位签署的工程质量保修书;(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”

　　2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”