整个2017年是楼市最低迷的一年，由于2016年下半年开始的楼市政策调控，老百姓对房产的需求被明显抑制，市场上观望气氛浓厚。受此影响，二手房成交量呈现断崖式下跌，影响最大的莫过于急于卖房的二手房卖家。此时，很多中介会祭出一门神器——独家委托卖房协议，其中的核心内容，是在特定的时间段内，把房屋独家委托给该中介居间出售，房主不得再委托其他中介出售；而中介往往会承诺，签订独家委托后会把该套房屋作为主推房型向意向买房群体推荐。

　　独家委托究竟会对二手房出售带来什么样的影响？中介方往往会说，办理独家委托的房源能享受比普通委托更多的资源，获得优先推广。而一些卖房者往往则认为，独家委托等于把自己房子的生杀大权完全交到一家中介手上，不但中介费没得谈，房子的定价权最后也会掌握在这个中介手上。在此，笔者不想讨论独家委托对二手房卖家经济学意义上的利弊，而着重分析一下，房主和中介签订的独家委托协议在法律上的效力和后果。

　　独家委托协议往往约定以下内容：1、特定的时间段内，房屋独家委托给该中介居间出售，房主不得解除对该中介的委托，也不得再委托其他中介出售；2、若房屋在约定的时间段内由其他中介作为居间方达成交易，则房主需要向本中介支付一笔违约金，违约金比例一般为房屋总价的1%-3%

　　合同法规定了公平原则，即当事人应当遵循公平原则确定（合同）各方的权利和义务。而大部分独家委托协议中往往只约定了二手房卖家的法律责任，即在独家委托时间段内不得解除对该中介的委托，若委托其他中介出售需要支付不菲的违约金，而对于中介方的责任则一般没有量化和明确约定。尽管合同法的原则保护当事人意思自治，在当事人双方自愿签订合同的条件下法院一般不会判决合同无效，但独家委托协议中双方的权利义务不对等，很大程度上会影响法官的最终裁量。从上海市法院最近两年的判例来看，此类案件中，法官一般会根据中介实际付出的工作量来判断违约金的支持数额，一般都要远低于协议中约定的违约金比例。

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