律师观点分析

原告：金某。

委托诉讼代理人：金逸凯，上海达贤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：范华，上海达贤律师事务所律师。

被告：杨某。

被告：陈某。

两被告委托诉讼代理人：邱捷，北京炜衡(上海)律师事务所律师。

两被告委托诉讼代理人：施雪，北京炜衡(上海)律师事务所律师。

金某向本院提出诉讼请求：1、要求两被告继续履行上海市房地产买卖合同，将上海市长桥六村XXX号XXX室房屋过户登记至原告名下；2、要求两被告搬离上述房屋，将房屋交付给原告，并配合办理水、电、煤气、有线电视及物业管理的过户手续；3、要求两被告支付违约金896,000元(按总房价的20%计算)。

事实和理由：原告与两被告于2019年3月3日及2019年3月5日分别就系争房屋签订了《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》。《上海市房地产买卖合同》中第六条约定“甲、乙双方确认,在2019年8月31日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”然系争房屋于2019年4月9日被徐汇区人民法院查封,原告得知后,双方于2019年9月5日签订了《补偿协议》,协议约定“双方协商一致甲方于2019年9月30日之前撤销查封并补偿乙方壹拾万元整作为补偿款(在房价款扣除)。”此时,原告已累计支付房款共计109万元。之后,原告多次催促被告办理过户,但被告拒不配合。综上所述,原告已依约履行了相应合同义务,两被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告提出上述诉请。

杨某、陈某辩称，同意继续履行买卖合同，愿意配合办理过户手续并交付房屋。不同意支付违约金，被告不存在违约，房屋被查封后，被告积极与案外人进行协商，是因为原告支付房款延迟违约在先，导致解封延迟，原告本应支付房款145万元，但原告仅支付了29万元，导致被告不能及时将查封撤销。并且被告之后已经补偿原告10万元，原告的实际损失远低于主张金额，原告主张的违约金过高。

本院认定事实如下：

杨某、陈某系上海市长桥六村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人。2019年3月5日，杨某、陈某(卖售人，甲方)与金某(买受人，乙方)在上海鑫牌房地产经纪有限公司居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积82.30平方米，转让价格309万元，第六条甲乙双方确认，在2019年8月31之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让手续。第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)甲方未按约定履行合同的，每逾期一日，甲方按本合同约定总房价的万分之五承担违约责任，逾期达10个工作日的，甲方应按总房价的20%承担违约责任，同时乙方有权解除本合同。补充条款(一)3.甲方应于2019年10月30日之前将该房屋交付乙方,交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方,并将水,电,煤气(若有)。电话(若有),有线电视(若有),物业管理费用(若有)进行结算。4.甲乙双方约定,该房屋的维修基金余额,煤气初装费(若有)，有线电视初装费(若有)等相关进户费用已包含在总房价内,甲乙双方于交房当日不再另行结算。5.甲乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》,且甲乙双方对该房屋进行交接后5日内至物业管理处办妥维修基金的更名手续;并对水,电,煤气(若有),电话(若有),有线电视(若有)的户名进行更名。9.甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务,则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任,乙方应按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。附件三付款协议：1、乙方于2019年3月3日支付甲方3万元定金。2、乙方于2019年3月5日支付甲方77万元。3、乙方于2019年7月30日之前支付甲方29万元房款。4、乙方申请银行贷款,由乙方贷款银行直接支付甲方200万元房款,以银行放款日为准。

当日，双方还签订《补充协议》一份，主要内容为：乙方购买系争房屋,甲乙双方经协商一致同意，该房地产买卖合同价为309万元整,装修补偿款为139万元，共计448万元,此价格为甲方到手价格,所有税费均由乙方支付。付款方式如下：1、乙方于2019年3月5日支付甲方80万元房款含定金3万；2、乙方于2019年7月30日之前支付甲方145万元房款,含116万元装修补偿款和29万元房款；3、乙方于2019年8月30日之前支付甲方18万元装修补偿款；4、乙方于2019年10月30日之前支付甲方5万元装修补偿款；5、乙方申请贷款,由乙方贷款银行直接支付甲方200万元房款，以银行放款日为准。

2019年3月3日，金某向杨某支付定金3万元。3月5日，金某支付房款77万元。7月22日，金某支付房款29万元。

2019年4月9日，系争房屋因杨某涉及其他案件被法院查封。

2019年9月5日，杨某(甲方)和金某(乙方)签署补偿协议一份，内容为：乙方购买甲方系争房屋(买卖合同编号：XXXXXXX),由于甲方原因导致该房屋被徐汇区人民法院查封以至于乙方不能正常买房,现双方协商一致甲方于2019年9月30日之前撤销查封并补偿乙方10万元整作为补偿款(在房价款扣除)。

2019年12月2日，金某参与杨某与案外人的执行和解，协商约定由金某用购房款代杨某偿还案外人欠某，案外人解除查封。12月5日，金某代杨某向法院支付1,413,083元执行款，杨某、陈某确认该款作为房款。后系争房屋由法院解封。

庭审中，双方确认金某尚有房款486,917元及装修补偿款139万元未支付杨某、陈某。

以上事实，除当事人庭审陈述外，另有房地产买卖合同、补充协议、收据、转账凭证、询问笔录等证据证明，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据房地产买卖合同约定，双方应在2019年8月31日之前办理房屋转让过户手续，因系争房屋被案外人查封而不能按时过户，审理过程中房屋由法院解封，被告同意履行合同，金某亦确认可支付剩余全部房款，故金某要求被告配合过户以及交房的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请，被告抗辩称其没有违约，系由原告未按时支付房款在先，导致不能及时解除查封。本院认为，本案中系由案外人查封房屋导致不能过户，被告虽不具有不配合办理过户的“故意”，但合同中违约责任是严格责任，被告应对不能按时过户承担责任。故原告要求被告支付逾期办理房屋过户手续违约金的诉请，具有事实和合同依据，本院予以支持。但原告依据《上海市房地产买卖合同》约定主张违约责任，故应以该合同约定总房价309万元作为计算依据，原告按照补充协议约定的448万元总房价款作为计算依据，本院不予认同。被告提出原告主张违约金标准过高，要求法院予以调整。本院认为，违约金的金额是否过高或过低应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，同时结合被告违约给原告造成实际损失为基础，故本院根据公平原则，结合原告确实未按约支付第二期房款、被告已经减少10万元房款作为违约金等情况，酌情判决被告支付违约金8万元。因系被告违约，故该部分诉讼费均由被告负担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：

一、杨某、陈某于本判决生效之日起十日内配合金某将上海市长桥六村XXX号XXX室房屋过户至金某名下；

二、杨某、陈某于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋，将房屋交付金某，并配合办理房屋水、电、煤(若有)、有线电视(若有)、物业管理(若有)的过户手续；

三、金某于本判决生效之日起十日内支付杨某、陈某房款486,917元、装修补偿款1,390,000元；

四、杨某、陈某于本判决生效之日起十日内支付金某违约金80,000元。