因以房抵债签订的商品房买卖合同是否属于双方均未履行完毕的合同，破产管理人能否决定解除？
案件来源
徐志珍、威海广信房地产开发有限责任公司普通破产债权确认纠纷二审民事判决书【山东省高级人民法院（2020）鲁民终116号】
裁判要旨
因以房抵债而签订的商品房买卖合同，买受人系以借款本息抵顶购房款项，应视为其已经履行了支付购房款的合同义务不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，破产管理人不能据此行使合同解除权。 案情简介 一、2015年12月22日，徐志珍与广信公司签订《抵债协议》约定，因广信公司欠付徐志珍到期借款本息，徐志珍同意广信公司以其开发的百度城部分房产及车位抵顶相应的本息欠款，抵顶房产双方另行签订书面《商品房买卖合同》。 二、后徐志珍与广信公司就前述房产及车位签订《商品房买卖合同（预售）》。广信公司向徐志珍出具收款收据三份，分别记载收到徐志珍百度城二期房款（1B号-2515）498506元、（1B号-2718）513080元、（1D号-1701）633327元。但涉案房款徐志珍并未实际向广信公司支付，系以广信公司欠付徐志珍的借款本息抵顶。 三、2016年6月20日，徐志珍就涉案房产百度城二期1B号-2515、1B号-2718、1D号-1701房产办理预购商品房预告登记。 四、2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。涉案房产及车位在广信公司破产申请受理时未竣工，不具备交付条件。 五、广信公司进入破产程序后，徐志珍向广信公司管理人申报权利，主张应向其交付房产。广信公司管理人答复，因徐志珍主张的房产系以物抵债形成，不能向徐志珍交付房产，要求其重新申报普通债权。 六、徐志珍向威海中院起诉，请求确认其与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效，并由广信公司在具备交付条件时交房。威海中院判决认定《商品房买卖合同（预售）》有效，但为支持徐志珍的交房请求。 七、徐志珍不服，上诉至山东高院。山东高院判决驳回上诉，维持原判。 裁判要点 本案中，虽然两审法院均未支持徐志珍关于交付房屋的诉讼请求，但威海中院与山东高院不支持的理由不尽相同，尤其在案涉《商品房买卖合同（预售）》是否解除问题上，两审法院持完全相反的观点。 威海中院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》虽系徐志珍与广信公司达成以物抵债合意所签订，但在广信公司破产时，徐志珍并未履行付款义务，广信公司也未将案涉房产登记至徐志珍名下，故《商品房买卖合同（预售）》属于双方均未履行完毕的合同。根据《破产法》第十八条的规定，广信公司管理人有权决定解除合同，故案涉《商品房买卖合同（预售）》已解除，徐志珍无权请求交付房屋。 山东高院则认为，由于案涉案涉《商品房买卖合同（预售）》虽系徐志珍与广信公司达成以物抵债合意所签订，广信公司欠付徐志珍的借款本息抵顶了案涉房款，故相当于徐志珍已履行完毕《商品房买卖合同（预售）》项下的付款义务，本案《商品房买卖合同（预售）》不符合《破产法》第十八条规定的双方均未履行完毕的合同，故广信公司管理人无权决定解除合同。但由于广信公司破产时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，故属于法律上或事实上不能履行的合同，徐志珍作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权。 同时，山东高院认为，徐志珍基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合徐志珍的资金出借人身份，可以认定徐志珍并不属于上述规定所保护的商品房消费者，故不能在广信公司破产过程中享有优先权。 实务经验总结 1. 因以房抵债而签订的商品房买卖合同中，买受人系以出卖人欠付的款项抵顶购房款，从而免除支付支付购房款的义务。如出卖人破产时尚未交付房屋，破产管理人不得以买受人尚未支付购房款为由，认定商品买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，从而决定解除该合同。 2. 上述商品房买卖合同虽未解除，但在房屋不具备交付条件的情形下，属于法律上或事实上不能履行的合同，买受人只能向管理人申报债权。同时，由于通过以房抵债取得商品房的不符合消费者购房人的条件，故买受人不享有优先权，只能申报普通债权。 （我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。） 相关法律规定 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条 人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
