律师观点分析

原告：宋**荣。

委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。

被告：A公司。

法定代表人：宋某，董事长。

委托诉讼代理人：康建明。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签署的《某公寓租赁合同》无效；2、判令被告退还购房款872,151元并支付原告利息损失。

事实和理由：原告为购买房屋，听信被告宣传，于2017年10月23日与被告签订《租赁合同》，并交付保证金872,151元。后被告迟迟未按约交房，原告始知被骗。经向有关部门了解情况，被告得知公租房不得买卖，缴纳保证金的形式名为租赁实为买卖，合同无效。因被告拒绝退款，故诉至法院请求判令如前所述。

被告提供书面答辩状辩称，讼争租赁的房屋因被告原因尚未竣工验收，导致租赁房屋无法交付使用，故同意解除租赁合同。对于收取的租赁费及租赁保证金均同意返还，具体金额由法院依据原告提供的收据原件核实。对于利息，被告同意从确认解除之日起承担原告以已支付的租赁费和保证金总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效之日止的利息。

原告为证明其主张，向本院提供如下证据：

一、原告的身份证复印件及被告的企业信用信息公示报告，证明双方的诉讼主体资格。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。

二、《某公寓租赁合同》、承诺书。证明双方的合同关系，约定了房屋坐落的地址、位置、价格、房屋性质及付款方式等。被告提供书面质证意见称对证据的三性均无异议，但对原告据此认为双方的合同性质为买卖合同不予认可，认为签订租赁合同是双方真实意思表示。

三、收据3份，证明原告向被告支付了价款。被告对此证据的三性无异议，表示收据原件由法院依法审核后认定。

被告未提供证据。

经审理查明，2017年10月23日，原告宋**荣与被告A公司签订一份《某公寓租赁合同》，约定被告将上海市某房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为59.33平方米。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止,土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋，除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章政策的调整或该土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则两原、被告一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于地补偿款和税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，原告可续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。《某公寓租赁合同》附件一《付款协议》中约定房屋租赁保证金及付款方式：房屋租赁保证金872,151元。付款方式：于2017年10月30日前支付620,000元，于2018年3月30日前支付175,000元，于2018年9月30日前支付77,151元。2017年10月23日，原告刷卡支付定金20,000元；2017年10月30日，原告刷卡支付600,000元；2018年11月10日，原告刷卡支付252,151元。

以上事实，由原告的身份证复印件及被告企业信用信息公示报告、《某公寓租赁合同》、承诺书、收据等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。

本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告与被告间签订了合同，但协议书仅约定了租赁总价，该约定属年租金还是月租金却未明确，对于租赁合同最基本的权利义务包括租金的支付方式等亦未作约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到872,151元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款872,151元合法有据，应予支持。原告与被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，而原告要求被告从原告支付款项次日起至实际付清之日止按照中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率(2019年8月19日之前)和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(2019年8月20日之后)计算利息的诉请尚属合理，本院予以支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告宋**荣与被告A公司于2017年10月23日签订的《某公寓租赁合同》无效；

二、被告A公司于本判决生效之日起十日内退还原告宋**荣购房款872,151元并支付购房款利息