马律师帮助承租人成功索赔拆迁款43万元

律师观点分析

【案情简介】原告租赁被告的宅院用于经营火锅店，租赁期限为5年，租赁费每年4万元。承租后原告对房屋进行翻新装修、扩建，租赁合同未约定扩建房屋的归属。合同租赁期限内因承租房屋被纳入棚户区改造项目并拆迁。被告未经原告同意与政府拆迁办签订补偿协议，后双方就拆迁补偿事宜无法达成一致，导致案件涉诉。

【法院裁判】该案经法院审理和调解后，双方达成调解协议，协议确定被告向原告补偿各项损失共计43万元，法院出具调解书。

【马虽芳律师点评】本案中租赁合同纠纷，因涉及拆迁补偿，需要缕清二个法律问题：一是本案中被告是否赔偿原告损失的问题；二是应当补偿多少的问题。

一、是否赔偿的问题。根据《民法典》第327条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第243条（征收），第245条（征用）的规定获得相应补偿”。在本案中，首先，被告将房屋租赁给原告，双方签订了租赁合同，原告进行了扩建、装修等，房屋由原告投资经营火锅店使用，原告系被拆迁房屋的用益物权人，有权获得补偿，被告应在相应的范围内给与原告补偿。其次，因原告修建房屋并进行装修等，致使被告获得的额外补偿明显增加，在租赁期限内房屋被拆迁，致使承租人预期利益遭受重大损失，拆迁补偿款应在双方之间合理分配，不应归一方单独所有。

司法实践中，在双方租赁期限未届满，且对新建、扩建租赁物归属没有约定的情况下，房屋所有人应当赔偿用益物权人的损失，本案虽然最终以调解结案，但调解思路是遵循这一法律规定的。同时，在双方平等自愿的基础上，调解结案有利于终结性解决争议和矛盾，也方便执行，符合司法的初衷。

二、应当补偿多少的问题。在本案中，最为关键的是应该补偿多少，补偿多少才符合法律的公平、公正。因为法律并没有详细规定按照何种比例补偿。实践中关于此类案件，只能遵循公平公正的法律原则裁判，至于具体如何裁判承办案件的法官结合案件事实具体问题具体分析。法官的自由裁量权利过分放大，一方面，使得律师难以准确判断补偿数额，另一方面，在一定程度上，太大的自由裁量权也导致审判法官无从下手，如何裁量才能兼顾双方当事人的利益，做到公平正义，也是司法实践中常见的困惑。本案中，法院根据评估价值、双方的贡献值、受损程度、获得利益程度、可操作性、租赁期限等诸多因素考虑，通过对双方意见的分析解答，最终双方达成调解。

马律师认为，在法律没有明确规定的情况下，双方当事人能达成调解协议，有利于纠纷的彻底解决。但这并非长久之计，部分当事人对政策法律理解不透彻，可能会导致作出错误的判断和意思表示，难以实现自己利益的最大化。因此，有关租赁合同拆迁补偿的法律适用还有待完善。