律师观点分析

本院立案受理的原告张X与被告黄X离婚纠纷一案，依法由审判员黄建强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张X及委托代理人郭XX、被告黄X及委托代理人甄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告XX公司诉称：2013年11月14日，原告与被告签订菏泽XX《认购协议书》一份，约定被告购买原告位于定陶县党校西临、兴华XX以南的房屋。因在签订该认购协议时该房屋没有取得商品房预售许可证，不具备房屋销售条件，截止到目前，该房屋依旧没有取得房屋预售许可证，协议的履行严重侵害了原告的合法权益。现原告依据《合同法》相关规定，请求法院依法解除原告与被告签订的认购协议书，诉讼费用由被告负担。
原审被告王XX答辩称：原告诉请不符合合同约定和法律规定，原告要求解除合同的理由不能成立，被告不同意解除合同，请求驳回原告的诉请。另外，依据该合同第三条第一款规定，原告应依约支付给被告截止到目前为止的利息170000元，被告暂时保留诉权。
原审法院审理查明：2013年11月14日，原告XX公司与被告王XX签订XXX认购协议书一份，约定，被告王XX选定原告XX公司菏泽XX项目位于兴华XX南，东圆弧状楼房东侧，10号楼自西向东第3间1至2层，总面积为227平方米，单价为3600元／平方米，共计人民币817200元；付款方式为于2013年11月14日付款500000元，从签订本协议开始，按季度甲方每三个月结算一次利息，（第一次结息时间为2014年2月14日）以月息2分计息，直至甲方（XX公司）取得商品房预售许可证之日起，通知乙方（王XX），并停止计息；在甲方取得商品房预售许可证之日起10日内，甲乙双方应当正式签订商品房买卖合同，在商品房买卖合同约定的交房期限届满前，乙方应当将剩余房款317200元一次性付清。2013年11月20日，被告王XX交付原告XX公司现金500000元。原告XX公司出具收据一份，该收据载明“缴款单位王XX，收款方式以工程款抵付，人民币伍拾万元整”等内容。截至原告XX公司起诉之日，原告XX公司未按约定支付被告王XX从2013年11月20日交款之日起的500000元利息。
原审法院另查明：原告XX公司建设的菏泽XX源商贸综合体项目9#-17#楼至今未办理商品房预售许可证。
原审法院认为：原、被告签订的XXX认购协议书系双方真实意思表示，不违背有关法律强制性规定，应依法认定为有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依据该规定，本案中，原、被告签订认购协议书为预约合同，原告XX公司作为认购协议书一方当事人，应当积极主动创造条件办理商品房预售许可证，并按认购协议书约定与被告及时签订商品房买卖合同，但原告XX公司至今尚不能办理商品房预售许可证，也未按合同约定向被告王XX支付利息，致使双方无法实现认购协议书确定的合同目的，故原审法院对原告XX公司要求解除双方签订的XXX认购协议书的诉讼请求应依法予以支持。被告王XX庭审时又提出抗辩请求，要求原告XX公司支付从2013年11月20日到目前的利息170000元，被告王XX可另案主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：解除原告菏泽XX公司与被告王XX签订的XXX认购协议书。案件受理费人民币100元，由被告王XX负担。
上诉人王XX不服原审判决上诉称：原审判决认定事实错误。被上诉人未申办商品房预售许可证，而并不能证明其不能办理商品房预售许可证。被上诉人虽然未依约定支付上诉人利息，但上诉人并未因此提出解除认购协议。2013年11月14日双方签订认购协议书时的认购价格为3600元∕平方米，现被上诉人对外宣传的销售价格约7000元∕平方米。所以本案并不是双方无法实现认购协议书确定的合同目的。
被上诉人XX公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案的涉案房屋在一审时并没有取得涉案房屋的商品房预售许可证，原审判决解除协议符合法律规定，请求依法维持原审判决。
本院二审审理期间，上诉人提交证据1、视频资料光盘一张，证明一审判决送达后，被上诉人对涉案楼房等一直进行销售宣传，一直进行着销售；证据2、定陶县房地产管理局出具证明一份，该证明载明：“证明菏泽XX源商贸综合体1016#（10#101-113）于2015年10月21日已在我局办理商品房预售许可证。2015年11月12日”，证明被上诉人于2015年10月21日已办理了涉案房屋所在的10#楼的商品房预售许可证，原审判决认定的因被上诉人不能办理商品房预售许可证，致使双方无法实现认购协议书确定的合同目的属认定事实错误；证据3、原审法院（2014）定民初字第1101号民事裁定书一份，证明，在此案之前，被上诉人曾向原审法院起诉上诉人要求确认双方签订认购协议书无效，后被上诉人又申请撤诉，原审法院准许其撤诉。经被上诉人质证认为，对证据1录像拍摄地点无异议，但对内容有异议，被上诉人开发的楼房有十几幢，取得商品房预售许可证的正在销售，该视频并没有说明是哪一个楼房；对证据2无异议，被上诉人取得涉案房屋的商品房预售许可证是在2015年10月23日取得的，该时间在一审判决作出之后；对证据3无异议，当时并不是法院不予确认，只是公司进行商议认为是解除合同比较合适，当时变更诉讼请求，法院不予准许，所以才撤诉变更为解除合同。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据，符合证据的真实性、关联性、合法性，可以确认其证据效力。
本院二审审理查明，2015年10月23日被上诉人取得涉案房屋的商品房预售许可证。
本院二审审理查明的其他事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、认购协议书的性质；二、解除认购协议书是否符合法定的解除条件。
关于焦点一，从双方当事人提供的证据分析看，2013年11月14日，被上诉人XX公司与上诉人王XX签订XXX认购协议书一份，该认购协议的内容包括认购商品房的座落位置、楼层次、商品房的总面积、单价、付款方式等内容，并且约定：在甲方（XX公司）取得商品房预售许可证之日起10日内，甲、乙（王XX）双方应当正式签订商品房买卖合同，在商品房买卖合同约定的交房期限届满前，乙方（王XX）应当将剩余房款317200元一次性付清。2013年11月20日，上诉人王XX交付被上诉人XX公司现金500000元。被上诉人XX公司出具收据一份，该收据载明“缴款单位王XX，收款方式以工程款抵付，人民币伍拾万元整”等内容。依照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，被上诉人XX公司与上诉人王XX签订XXX认购协议其性质应当认定为商品房买卖合同。
关于焦点二，2015年10月23日被上诉人取得涉案房屋的商品房预售许可证。被上诉人XX公司与上诉人王XX签订XXX认购协议，系双方当事人的真实意思表示，在被上诉人取得涉案房屋的商品房预售许可证的情况下，又不违背有关法律强制性规定，应认定该认购协议为有效合同，双方应各自遵守履行自己的权利和义务。被上诉人现已取得涉案房屋的商品房预售许可证，在上诉人没有违约行为的情况下，被上诉人请求解除该认购协议，上诉人不同意解除该认购协议，被上诉人的诉请又不具备《中华人民共和国合同法》第九十四规定的解除权的行使条件。因此，被上诉人请求解除其与上诉人签订XXX认购协议于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人王XX的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省定陶县人民法院（2015）定民初字第678号民事判决；
二、驳回被上诉人菏泽XX公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由被上诉人菏泽XX公司负担；二审案件受理费100元，由被上诉人菏泽XX公司负担。
本判决为终审判决。