浅析疫情之下租赁纠纷中对“不可抗力”与“情势变更”的适用

浅析疫情之下租赁纠纷中对“不可抗力”与“情势变更”的适用

背景：2020 新冠疫情席卷全球，疫情当下，面对国家疫情防控措施，疫情期间，所有人员密集的场所都需要封闭化管理，人员居家隔离等，因此，针对餐饮、电影院等娱乐性行业，造成了巨大的损失，其中成本最高的即是场所的巨额的租金以及管理费，在针对疫情管制期间，在承租方的经营收入几乎为零的情况下，是否应该按照租赁合同的约定足额支付租金以及相关的管理费用呢？因此，法院近段时间也受理了大量的关于租赁合同纠纷，法院裁判众说纷纭，有些法院认为新冠肺炎应该类比非典更像是一种情势变更，有些法院则认为新冠肺炎是不可抗力，也有些法院直接适用公平原则直接对租金予以减免，当然也有些法官则以不应当道德绑架为由，是否减免租金应由出租方作决定，法官也应结合实际情况，谨慎进行主观裁量。而为引导各地法院有方向性的对该类案件进行裁判，尽可能达到裁判标准相对统一，最高人民法院亦及时印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和（二）的通知。 

关键词：不可抗力 情势变更 

  对于租金未能给付的问题，当事人常见的抗辩多采取“不可抗力”或“情势变更”为由，强调自己是“身不由己”，而是客观原因所导致，最终达到摆脱因未能及时履行合同义务而需要承担的违约责任的目的。但不同地区的审判规则不一，情势变更与不可抗力的不可预见性的比较，这场疫情究竟是不可抗力还是情势变更？因此厘清“不可抗力”与“情势变更” 则非常必要。

一、关于不可抗力与情势变更

  不可抗力，在《民法总则》第一百八十条中规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。而这里的“客观情况”则一般是指洪水、地震、战争、罢工等灾难性或社会性事件，往往会导致所订立的合同根本目的不能实现。

  情势变更，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”从解释中首先就从字面上提醒了要区分与不可抗力的适用，其次也强调了在出现“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”时，解释建议法院应根据公平原则适当调整合同履行，而不是直接谈至违背履行义务的免责问题。

  简单总结来说，不可抗力与情势变更的区别有以下几点：

  ①不可预见的情形程度不同。不可抗力的情形为地震、洪水、战争等一些可能会对合同履行条件或环境造成毁灭性的破坏，或相当长一段时间内无法使履行义务方有能力完成合同义务，甚至可能导致其彻底丧失履行能力的。而情势变更的情形则为合同履行基础发生动摇，发生重大变化，但并不一定很大可能导致履行义务方无法实现合同目的，并且通过可能的对合同内容的适度调整是有可能促使其继续履行合同的。

  情势变更的不可预见性是低于不可抗力的。如在本次新冠疫情之下，针对大量因商铺租金逾期所产生的纠纷问题，若承租方所承租的店铺是在当时严格限制人员出入的武汉，出租方却依然要求承租方如期交付租金或后期追索，那这种情形应属于在期间内根本无法实现合同目的，则合适采用不可抗力的抗辩。但若案涉店铺位于其他低风险地区，并非无法经营，只是因为疫情防控的严格措施下，店铺单量的急剧下降导致严重入不敷出，出租方仍按原约定租金或交付日期要求承租方承担，否则进一步主张违约责任的，则作为承租方此时应考虑适用的是情势变更而不是不可抗力，法院更应审慎案情，考虑合同的实际履行可能性，依据公平原则合理调整，考量是否应继续促成合作关系的持续，而不是直接考虑免除违约方的违约责任问题。 

  ②二者所适用的程序不同。在解除这个层面上，依据《合同法》第一百一十八条，主张因不可抗力履行不能的当事人一方“应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失”，则依据法条规定，当事人是可以此为由直接主张对合同解除或变更，只需要做好必要的举证。 但在解释（二）中，情势变更的适用是需要当事人向法院方请求解除或变更，最终由法院作出裁判，由此也可以再一次看出对于影响合同履行的“不可抗力”与“情势变更”之间，面对合同履行不能的定义本身也是有偏差的。当事人在案件中的举证责任就非常的重要，二者 带来的后果也会有不同，前者主张不可抗力而直接停止履行合同，则可能带来违约责任的直接承担。后者因情势变更的主张需要请求法院的裁判，若法院不支持则可能需要继续履行，就成为了一种处理合同纠纷间的较温和的方式。

  在面对疫情期间大量由租赁纠纷所产生的咨询，常常有着“二房东”的身影，也从而使简单的租赁关系变得错综复杂。在租赁纠纷中，二房东大量承租某一区域的各房主的房屋统一管理统一出租，房主只认二房东，二房东每月固定交付约定租金给房主，无论二房东收入多少；而租客只认二房东，二房东可以对房租进行一定的弹性调整。以广州甚为典型，外来务工人员的数量都高居不下，而如今受疫情影响，很多租客短期内乃至长期无法回广，从而无法正常继续承租房屋，由此导致二房东就变得非常被动，一方面是面临房主的催租，毕竟二房东收入多少，房主拿的一般都是固定的；另一方面则是面临不知该怎么收取不同房客的租金，疫情因为发生于春节前后，就意味着返程的租客有来自于高风险区的，也有来自于低风险区的。如何妥善的处理房主与二房东、二房东与租客之间的租赁纠纷问题，则也需要法院具体情况具体分析，而不可以“一刀切”地采用“不可抗力”或“情势变更”，每个法律关系都是独立的，基于房东与二房东间的租赁情况，笔者认为法院应考虑积极居间调解，适用情势变更，充分考量二房东的困境，调整租赁内容，促成合同继续履行。在处理二房东与租客的常见押金退还纠纷时，则应基于考量合同履行可能性的基础，灵活运用“不可抗力”与“情势变更”的裁判规则，二房东的损失固然需要被考量，但租客亦往往在押金和租金上会有较大数额的预交部分，若全部扣除或大部分扣除将大大增加可能本就已入不敷出的租客 的额外经济负担。 

二、浅析结论 

  综上分析，就结果而言，若确认为不可抗力，那案件的导向多为合同部分或全部不能根本实现，争议焦点是履行义务一方是否应担责；而若适用情势变更的规则，则不是必然合同履行不能，只是可能按照原合同履行会带来巨大的代价，导致双方当事人之间出现利益严重不均衡的状态，违背公平原则。对于疫情后各地法院陆续下达的判决，都可以看出诸位法官其中的审慎，因为有过以前“非典”时期的裁判参考，现今疫情防控手段的进步，国家的大力调控维稳和支持，也在同步影响的“不可抗力”或“情势变更”的认定。“不可抗”不再是“不可抗”，合同履行具备继续的可能性，合同主体双方对于合同持续的信赖度和前景的企望，与国家的调控息息相关。 

  就租赁合同本身而已，出租方和承租方均为平等民事主体，在考虑疫情为承租方带来的经济压力而采取一定的免责裁判的同时，也应考虑出租方的权益。一方面是基于维护公平原则，另一方面也是为了避免出现裁判一边倒的情形，容易出现在不同的合同违约情形中，承租方直接以因为疫情而作为所谓不可抗力或情势变更的抗辩理由就主张己方无责或变更解除合同。而在这类案件中，法院方作为最终的决定者更应该谨慎裁判，应充分结合案件事实，双方的违约情形和证据情况进行综合考量，尽可能在庭审过程厘清案情，注意双方在合同履行过程中是否存在疫情之外的过错情形，明确双方的过错程度，最终做出合理裁判，而不可以掺入过度的主观臆断而忽略具体案情“一刀切”，坚守公平公正的裁判原则。

  疫情当前，全民共克时艰，全力抗疫，在国家的多方联合调控之下，在面对该类案件中，应充分使用司法服务的保障调节作用，积极引导当事人，注重维稳，根据案件实际情况，准确适用法律，平衡双方当事人合法权益，实现法律效果与社会效果的统一。 

条文依据： 

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民 事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 

第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能 给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

《指导意见（一）》二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。