基本案情
      2018年5月，A与B及中介公司W公司共同签订了《房屋买卖三方合同》，约定由B向A购买房屋一套，《房屋买卖三方合同》约定：“A或B逾期履行合同义务超过三十日的，守约方有权解除合同”，还约定购房定金为20万元，但未约定支付首付款的时间。《房屋买卖三方合同》签订后，A与B于2018年8月签订了网签合同，网签合同约定：“本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同”。A在《房屋买卖三方合同》约定的期限内办理完毕了涉案房屋的解押手续，但B却一直以首付款尚未备齐为由拒不办理资金监管手续、也不办理银行贷款手续。因此，A诉至法院，以B违约为由要求解除合同、不予返还定金。
      案例分析
      本案的争议焦点之一是，因一方原因导致网签合同过期，另一方是否有权解除合同？我们在代理案件的过程中从以下几个方面发表了意见：
      首先，根据网签合同的约定，网签合同签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管手续，逾期未办理该手续的，则网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。我们认为：在本案中，因B拒不办理资金监管手续的原因导致网签合同的备案状态失效，从而导致后续的交易手续无法办理，构成严重违约；同时，根据二手房交易流程，在双方未对重新网签达成合意的情况下，《房屋买卖三方合同》实际上已经无法继续履行，违约责任在买方B。
      其次，按照二手房交易流程，如B备齐了首付款，在签订网签合同当日双方就可以办理资金监管手续，将首付款存入资金监管账户，买方B最晚也应在网签合同备案状态有效期最后一日备齐首付款、办理资金尽管手续并将首付款存入资金监管账户，即《房屋买卖三方合同》虽未约定支付首付款的时间，但根据网签合同和二手房交易流程，可推定买方最晚应在网签合同备案状态有效期最后一日支付首付款。在首付款备齐后买方B的银行按揭贷款手续一般也可顺利办理。至此，因B拒不配合办理资金监管手续的行为，导致卖方A无法获得首付款，更无法获得尾款，卖方A签订《房屋买卖三方合同》从而获得购房款的根本性合同目的已经无法实现，买方B因逾期付款构成根本性违约。即便是不依据合同约定，根据《合同法》关于法定解除的规定，卖方A也可要求解除合同。
      最后，在买方B构成根本性违约的情况下，卖方A当然有权利要求解除合同、不予返还定金。
      裁判结果
      最终，一审法院采纳了我方观点，认为双方虽未约定办理资金监管手续的时间，但根据网签合同的有效期，双方应当在有效期内办理，而双方未能在有效期内办理资金监管手续的原因在买方B，同时在双方未对重新网签达成合意的情况下，B的行为导致合同无法继续履行。因此根据合同约定及法律规定，判令解除《房屋买卖三方合同》、卖方A不予返还买方B支付的定金。

作者：谢立律师

陕西韬达律师事务所