夫妻共有房产的无权处分问题
作者：张海霞 北京市浩东律师事务所 律师
导读：夫妻中一方未经另一方同意擅自将两人共有房屋出卖给第三人，不知情的一方提起诉讼，请求人民法院认定其签订的房屋买卖合同是无效的，同时买受人主张自己对于卖方夫妻二人未达成共识并不知情，是基于善意取得，签订的合同应该是有效的，这样的情况在
现实司法实践中，屡见不鲜。
案例一：居住在海淀区的李先生和江女士于1992年登记结婚。2004年，两人以房改房的方式在李先生的单位购买了一套房屋，房屋产权登记在李先生的名下。
2010年6月，李先生因为赌博在外面欠下了一大笔债，所以李先生想瞒着江女士偷偷卖掉房子来还债，于是李先生将房子挂在某房屋买卖中介公司，2010年9月陈先生在该公司业务员陪同下看了该房屋，表示对房屋非常的满意，李先生和陈先生于2010年10中旬签订了房屋买卖合同，在签订合同的过程中，李先生明确表示是夫妻两人商量后决定将房屋出卖给陈先生。
于是2010年底陈先生缴清全部房款，并办理了过户登记手续。之后，江女士就发现了李先生瞒着她卖房的事情，她表示不愿意卖房，主张合同无效，并拒绝搬出房屋。
案例二：韩先生与董女士是夫妻关系，育有三个子女，分别是大儿子韩A，二儿子韩B，三女儿韩C。韩先生与董女士有夫妻共同财产房屋一套，登记在韩先生名下，后韩先生在董女士不知情的情况下将房屋以买卖的形式过户到韩A名下。董女士、韩B和韩C在一次家庭聚会中意外得知该情况，感到十分气愤。
该类案件争议焦点：
1、夫妻一方擅自处分共同财产是否属于无权处分？
2、如何看待无权处分后的合同效力？
张海霞律师解答：
争议焦点1：夫妻一方再未经另一方的同意下擅自处分共同财产是属于无权处分。
我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同财产，有平等的处理权。”
我国《物权法》第九十五条明确规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”共有房产的处分必须是共有权人商量一致的结果。
关于共同房产的处分，我国《城市房地产管理法》第三十八条第四项明确规定：“共同房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”
我国物权法第九十七条也明确规定“处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。”在案例一中，虽然房产登记簿上登记的只有李先生的名字，但实际上是属于夫妻间的共有房产，李先生和江女士是共享所有权和处分权的，两人中任何一人是无权自作主张，擅自处分共有房产。而李先生在隐瞒江女士后私自将房屋卖出，实际上是没有正确的认识到共有房产中，他所享有的这一部分处分权需要同江女士所享有的处分权一起行使才能发生效力。所以，夫妻一方再未经另一方的同意下擅自处分共同财产是属于无权处分。
在案例二中，房屋属于夫妻共有财产，韩先生在未与董女士协商情况下将房屋卖给韩A是无权处分行为。
争议焦点2：无权处分后善意取得的合同有效 善意取得又称为即时取得，无权处分人将其财物（动产或者不动产）转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
《物权法》第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通的合同，就是合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。
案例一中，陈先生有理由认为李先生和江女士达成一致意见，并且陈先生支付了相应价款，办理了过户登记，陈先生是善意第三人，因此合同有效，陈先生最后胜诉。
不过新的问题也在困扰着不少人，买受人究竟要如何规避风险呢？张海霞律师在这里提醒大家：应当要求出卖人出示经过公证的委托授权书。在现实生活中，很多出卖人拿出结婚证和身份证等证件以此证明自己有权处分夫妻共有房屋。但是买受人不能仅仅凭借当事人之间的夫妻关系就相信出卖人有处分权，这些东西是不足够证明的。同时还有一些出卖人会拿出有另一方签字的授权委托书，但是这种情况下也可能会出现造假的情况。因此，出卖人出示经过公证机关公证的授权委托书会是最保险的方法。
案例二中，很显然韩A对韩先生无权处分是完全知情的，并不能构成善意取得，董女士最终胜诉。
无权处分在如今夫妻共同财产处理上成为了越来越热点的问题，最后张律师也在这里提醒大家夫妻之间应该多沟通交流，达成一致意见后再做决定，这样就可以避免很多不必要的纠纷了。
