租赁房屋水管漏水——造成损失由谁承担？--华律网

律师观点分析

租赁房屋水管漏水——造成损失由谁承担？

2019年12月04日詹某某、任某某与甲公司签订《房屋委托租赁合同》。合同期限自2019年12月07日至2023年04月20日止。根据协议的约定：詹某某、任某某将位于成都市XX区XX路XX号XX栋X单元X层XXX号房屋委托租赁给甲公司，合同期间房屋由甲公司负责管理、出租。房屋建筑面积：86.49平方米，月租金3463元/月。

2021年9月29日房屋生活阳台洗衣机水龙头管裂漏水，当天下午楼下住户发现楼上漏水通知小区物业将总水阀关闭。9月30日下午3点，物业联系到远在深圳的詹某某、任某某。詹某某、任某某马上联系甲公司工作人员杨某某，杨某某接到电话后进入房间查看情况并清理屋内积水，房屋木地板由于长时间被水浸泡已经损坏需要更换。房屋洗衣机水龙头管裂前该房屋已空置1月余却一直未关闭房屋水阀总闸，甲公司未在物业处留联系电话，物业发现房屋漏水不能及时通知房屋管理人，造成较大损失，其中更换地板需花费5000元左右，楼下住户修复天花板需支付2000元。漏水事件发生后双方就漏水损失责任承担产生纠纷，詹某某、任某某认为租赁期间甲公司是房屋的管理人应承担损失责任，甲公司认为漏水是由于房屋水管老化管裂造成漏水应由房东负责。协商期间詹某某、任某某主动赔偿了楼下住户损失2000元，并要求甲公司更换租赁房屋地板但甲公司不但不同意出资更换地板，还于2021年10月25日单方通知詹某某、任某某提前解除合同。

2021年12月1日詹某某、任某某委托我作为代理律师处理租赁房屋漏水纠纷。接受委托后代理人让律师助理到现场察看房屋地板损失情况、到物业了解漏水处理过程，前往木地板销售市场了解木地板价格。代理人与甲公司负责人多次沟通，希望通过协商解决纠纷，但协商未果。2022年2月詹某某、任某某向法院提起诉讼。2022年7月法院判决甲公司承担房屋漏水损失50%的责任，并向詹某某、任某某支付单方提前解除合同的违约金3463元。一审判决后甲公司不服提起上诉，2022年11月二审法院经审理判决驳回上诉维持原判。

法院意见：1、詹某某、任某某与甲公司2019年12月04日签订《房屋委托租赁合同》与《房屋租赁合同》关系相一致，案涉合同应为房屋租赁合同纠纷。2、房屋水管因老化导致管裂应由房东詹某某、任某某负责更换、维修。3、甲公司在房屋租赁期间未妥善尽到对案涉房屋看管、保护的义务，在长时间未居住、使用房屋的过程中，未关闭总水阀。4、詹某某、任某某与甲公司，双方对水管漏水损失承担同等责任。5、关于损失法院认可：詹某某、任某某已产生的地板更换费2500元，已支付楼下损失2000元，两项合计4500元。6、甲公司提前单方解除合同违反合同约定应支付违约金3463元。

判决结果：1、甲公司承担50%漏水损失，2250元。2、判决生效之日起10日内甲公司向詹某某、任某某支付提前解除合同违约金3463元

律师案件分析：

1、本案当事双方签订的《房屋委托租赁合同》明为《委托租赁合同》实为《房屋租赁合同》。

2、《房屋租赁合同》期间房东对房屋主体结构、给排水管、电路设施、燃气管道、建筑门窗、防水承担维修责任。房东对房屋内家具家电等因自然老化无维修价值时承担更换责任。本案中漏水是由于水管老化破裂导致应由房东承担维修责任，作为房屋租赁方未妥善尽到对房屋看管、保护的义务也应承担相应责任。

3、本案中房东通过《房屋委托租赁合同》将闲置房屋委托房屋中介公司管理、出租，收取固定资金。由于这种方式房东比较省心，市场较为常见。该合同的性质并非委托合同关系应认定为房屋租赁合同关系。为避免自身权益受损和后期维权，建议：房屋出租人在签订类似格式合同时应补充完善相关条款。

4、本案中被告（甲公司）违约提前单方解除合同激化了矛盾，导致诉争。值得被告反思。