卖房共有人未签字，房屋买卖合同有效吗？

律师观点分析

案例简述

2019年11月，顾某、林某夫妻二人与陆某、某房产经纪有限公司签订了《房屋买卖中介服务协议》，协议约定顾某、林某向陆某、吴某（房屋所有权人为陆某、吴某）购买该房屋，价格为285万元，合同对定金、违约责任等作出了约定。该协议的售房人由陆某签名，并由陆某代吴某签名。签订合同后，顾某、林某向陆某支付定金50万元。某房产经纪有限公司为双方办理了网签合同即《存量房交易合同》。

2020年5月，吴某以买卖未经其签字同意为由，起诉要求确认《房屋买卖中介服务协议》、《存量房交易合同》无效。

2021年4月，顾某、林某称吴某以买卖未经其签字同意为由，要求确认协议无效并拒绝履行该协议，故向法院起诉，要求解除房屋买卖合同、被告陆某、吴某返还定金并支付资金占用利息、赔偿房屋差价损失。

法院审理

本律师作为顾某、林某代理人，认真履行代理职责，在庭审中向法院表明：吴某对房屋交易情况知情并且同意，只是由于他在签订协议时不在现场而由其配偶陆某代签名，但在签订协议之前陆某与吴某沟通交流过此事，合同应当有效。目前吴某单方面以买卖未经其签字同意为由，始终要求确认协议无效并拒绝履行该协议，导致合同无法继续履行。

庭审中，陆某称房屋买卖中介服务协议有无效力由法院认定，其对于存量房交易合同不知情，是事后中介告知的，若吴某不同意该协议，该房屋交易不了不是陆某的责任，买方顾某、林某和中介也要承担相应的责任。

最终，法院采纳了本律师的代理意见，认定：《房屋买卖中介服务协议》系合同各方真实意思表示，合法有效。涉案房屋为两被告共同共有，陆某作为共有人之一，未经其他共有人授权和同意单独与买方顾某、林某签订房屋买卖中介服务协议出售房屋，其属无权处分，但吴某主张的该情形并非构成房屋买卖合同无效的法定事由，并不影响房屋买卖中介服务协议的效力，该协议仍属有效。

法院判决：因房屋共有人吴某明确表态不履行合同义务致无法实际履行，双方合同可以解除，合同解除后，陆某应返还定金并支付占用期间的利息。对于顾某、林某的损失应根据双方的过错程度进行分担。该协议中出售方只有陆某一人签字，陆某明知自己无权单独处分该房屋，仍然与顾某、林某签订房屋买卖协议应承担主要责任，本院酌定由陆某承担70%的赔偿责任；顾某、林某明知该房屋为二被告共同有，未要求陆某出示其他共有人同意售房的授权书就单独与陆某签订协议，导致合同无法履行，原告也存在一定的过错，应承担次要责任，本院酌定顾某、林某自担30%的责任。

律师说法

房屋买卖交易中，卖方房产证上登记的所有权人为多人的，买方、卖方、中介都应当谨慎确认是否所有的共有人均同意卖房、均应在交易文件上签名。如共有人确实不方便到现场签名，则应提交授权委托书、视频录像等具有法律效力的授权文件。

如卖方共有人既未到现场签名，也未提交合法的授权文件，实际上是给以后的房屋交易埋下了一个非常严重的隐患，具体比如：卖方可以此为由主张无权处分、撤销合同（当然应承担合同被撤销的法律后果），买方则可能实现不了购房目的，中介也可能因审查不严而导致承担赔偿责任。

特别提醒的是：合同无效和合同可撤销是两个法律概念，适用条件不同、法律后果也不同，本案中从卖方角度考虑，如果卖方主张合同撤销而非合同无效，可能会相对有利。

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