承租人擅自转租，出租人是否有解除权？

 [案情介绍]

    1998年6月，卓某与钟某签订了土地租赁合同，合同约定：钟某将一宗荒地租赁给卓某从事种植、养植业，租赁期限为30年，租金20440元一次性付清，另外每年每亩交土地管理费100元。在租期未到前，双方都不得终止租赁合同，不得提高或降低管理费，如果钟某终止协议，赔偿卓某30年的租金，如果卓某终止协议，所缴租金不退;租赁期满时，卓某应将土地完整地交还钟某;所租土地不能用作非种养植业生产经营，不允许转租。

2004年，卓某外出打工，遂将该土地转租给第三人李某做废品回收的仓库，并由李某支付租金和管理费。钟某认为卓某违反了不得转租和不能将该地作非种养植业生产经营的约定，遂要求收回土地。但卓某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果，钟某遂诉至法院，要求解除与卓某签订的土地租赁合同，收回土地。

　　本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁土地的合同解除权。法院经审理后，对此存在两种意见分歧。

　　第一种观点认为：钟某和卓某已在合同中约定“所租土地不能用作非种养植业生产经营，不允许转租”，而卓某擅自将土地转租给第三人李某作非种养植业生产经营使用，违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务，侵犯了出租人应享有的权利，因此，出租人钟某有权解除该租赁合同，收回土地。

第二种观点认为：卓某未经钟某同意，就将该土地转租给他人，应当认定该转租行为无效。而钟某与卓某之间的土地租赁合同尚未到期，钟某无权解除合同。

[案情结果]

  卓某未经钟某同意，就将该土地转租给他人，应当认定该转租行为无效。而钟某与卓某之间的土地租赁合同尚未到期，钟某无权解除合同。