买受人预售合同登记备案，不能排除法院强制执行

商品房预售合同登记备案，不等同于物权预告登记，不足以排除法院对登记在房地产开发商名下房屋的强制执行。

案情简介：

2011年，建筑公司诉请开发公司支付工程款，并申请查封了开发公司名下房屋。2013年，建筑公司依调解书申请强制执行开发公司房产时，龙某以其2010年全款购买该房、已办理预售合同登记备案为由提出案外人执行异议。

法院认为：

龙某与开发公司虽签订商品房买卖合同，但至今未办理房屋过户登记手续，龙某亦未提供证据证实本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力其他情形，故案涉房屋所有权并未转移至龙某名下，龙某对房屋不享有所有权，仅享有要求开发公司交付房屋的债权请求权。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”故对已办理商品房买卖预告登记的商品房，法院不得执行，但商品房预售合同登记备案不等同于物权预告登记，不具备物权预告登记的法律效力。买受人仅以商品房预售合同已经备案为由，主张排除人民法院对登记在房地产开发商名下的房屋的强制执行的，不予支持。判决许可执行案涉房屋。

实务要点：

商品房预售合同登记备案不等同于物权预告登记，不具备物权预告登记的法律效力。买受人仅以商品房预售合同已备案为由，主张排除法院对登记在房地产开发商名下房屋强制执行的，不予支持。