合同长期履行形成僵局，可适用情势变更规则处理

案情简介：

2002年，杜某姐将名下房屋口头作价27万元售予杜某。杜某支付15万元后未付余款，亦未办理产权过户手续。2013年，杜某诉请继续履行，杜某姐反诉解除协议。该房屋在2013年市场价已达到160万元以上。

法院认为：

所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人可请求法院变更或解除合同。

在合同长期履行僵局中，合同延拖情况已远远超出当事人预料。也许客观情况变化本身是缓慢、平稳而持续的，无法被视为遽然剧烈，但相比合同缔约时情况，却可能已构成了当初难以想象的天翻地覆的剧烈变化。此时，法院应适用情势变更规则，以变更或解除合同方式恢复双方利益平衡。通常而言，如合同尚未得到任何履行，当事人另行寻求交易成本很小，则应以合同解除为原则；如合同已得到部分履行，当事人另行寻求交易成本很大或几乎不可能，则应以合同变更为宜。

本案中，双方口头达成系争房屋买卖合同，本应按约履行，但杜某仅支付部分房款15万元，尚有12万元余款未支付；杜某姐亦仅交付了房屋，未配合杜某办理过户手续。

鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。

在过去十年时间中，系争房屋买卖合同始终未能完全履行，同时亦未解除，双方均可通过法律途径尽早解决纠纷，却始终僵持直至本案诉讼。在此期间，市场房价持续上涨，与2002年相比已发生巨大变化，显非双方在口头缔约之时所能预料。如继续按2002年约定房价履行合同，将对双方造成明显利益失衡。而双方显然均已意识到此点，才会多次对重新约定房价进行磋商，应认定杜某姐有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前市场价、杜某已付房款比例，以及原定房价中亲情因素，可酌情确定杜某还应支付房款余款为53万元。双方之间就系争房屋买卖合同应在依法调整房价后继续履行。判决杜某支付杜某姐购房余款53万元，杜某姐协助杜某办理过户手续。

实务要点：

在合同长期履行僵局中，合同延拖情况已远超出当事人预料，不论是继续履行还是解除，均可能导致利益严重失衡，应适用情势变更规则。