未经政府批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立的合作开发房地产合同为无效合同

裁判要旨

土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。

案情简介

一、2005年，物理研究所与科远公司（物理研究所所属集体企业）、天泰公司签订《合作协议书》，约定：1、物理研究所提供院内自有土地（该土地为划拨用地）,天泰公司提供资金共同修建科研配套综合楼；配套综合楼产权归中科院，建成后将由天泰公司和科远公司共同经营或按照一定比例分配使用权。

二、配套综合楼竣工后，天泰公司得到配套综合楼B、C座的使用权，作为公寓经营；科远公司得到配套综合楼A座的使用权，作为酒店经营；首层、二层由天泰公司和科远公司按照7：3的比例分得使用权；地下一层车库由天泰公司和科远公司共同管理。

三、物理研究所向北京一中院提起诉讼，请求判令《合作协议书》无效。北京一中院判决《合作协议书》无效。

四、天泰公司不服北京一中院判决，上诉至北京高院，北京高院判决驳回上诉，维持原判。天泰公司不服北京高院判决，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回再审申请。

败诉原因

本案《合作协议书》为合作开发房地产合同，物理研究所未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地作为投资与他人合作开发房地产，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”所以《合作协议书》被法院认定无效，天泰公司因此败诉。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、资金方如果欲与划拨土地使用权人在划拨土地上合作开发房地产，应确保划拨土地使用权人已取得有批准权的政府批准。具体可采取如下措施：（1）约定划拨土地使用权人办理审批手续的时限及相应的违约责任；（2）约定先办理完审批手续，资金方再提供资金；（3）约定资金方将款项支付至资金共管账户，避免在未办妥审批手续之前资金已投入项目建设。

二、根据土地管理法律法规的相关规定，划拨土地使用权人擅自变更土地用途，可能面能被责令交还土地、罚款等行政处罚。