城市居民购买集体土地使用权及地上房屋的合同原则上为无效合同

裁判要旨

除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形外，城市居民购买建造在农村集体所有土地上的房屋，违反了《土地管理法》“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强行性规定，因此房屋买卖合同无效

案情简介

一、刘玉柱、刘玉刚是城市居民，2014年2月，刘玉柱与张亚军就位凤凰镇回新村某房屋达成买卖协议，房屋价款为56万元，房屋用地属于农村集体所有的土地。刘玉刚将房款汇入张亚军账户，张亚军出具了收据，并将房屋钥匙交予刘玉柱。刘玉柱、刘玉刚自2014年2月起已实际使用该房屋。

二、刘玉柱、刘玉刚向临夏中院提起诉讼，请求判令：确认双方所签协议无效；张亚军返还购房款56万元及利息4.2万元。张亚军提起反诉，请求判令：刘玉柱、刘玉刚支付房屋使用费13.6万元，赔偿经济损失2万元。

三、临夏中院认为，本案交易房屋属国家禁止交易的“小产权房”，房屋买卖协议违反相关法律、行政法规的强制性规定，判决：房屋买卖协议无效；张亚军返还刘玉柱、刘玉刚购房款56万元；刘玉柱、刘玉刚将房屋返还给张亚军；刘玉柱、刘玉刚给付张亚军房屋损失费2.25万元。

四、刘玉柱、刘玉刚与张亚军均不服临夏中院判决，向甘肃高院提起上诉，甘肃高院判决驳回上诉，维持原判。刘玉柱、刘玉刚不服甘肃高院判决，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回其再审申请。

败诉原因

首先，刘玉柱、刘玉刚为城市居民，张亚军出售给刘玉柱、刘玉刚的房屋建造在农村集体所有土地上，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强行性规定，因此法院认定讼争房屋买卖合同无效。

其次，双方明知案涉房屋建造在农村集体所有土地上，对于房屋买卖合同无效均具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应各自承担相应的责任。据此，法院判决张亚军返还刘玉柱、刘玉刚支付的购房款，刘玉柱、刘玉刚向张亚军返还讼争房屋，同时鉴于刘玉柱、刘玉刚已实际占有使用讼争房屋，故参照同类房屋租金标准酌定刘玉柱、刘玉刚承担房屋使用费的一半。