以物抵债调解书仅具有债权性质 ？

上诉人对涉案房屋，即坐落于淮北市相山区桓谭路38号的云天之都（精品城）1幢101、102、103、105、106、112、113号房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。朱学刚、卓秀芹的执行依据是(2014)淮民一初字第00049号民事调解书，建基公司的执行依据是（2014）淮民一初字第00087号判决书，建基公司基于该判决书享有的系金钱债权自无异议。民事调解书约定云天公司以出售包括涉案七套房屋在内的房屋的形式，抵偿所欠朱学刚、卓秀芹债务，同时约定双方重新签订商品房买卖合同，云天公司开具售房发票给朱学刚、卓秀芹，并在淮北市房管局备案，且云天公司在六个月之内享有回购权，其回购单价为重新签署商品房买卖合同约定的价格并加付4倍的银行利息。可见，该调解书并未明确房屋所有权直接归朱学刚、卓秀芹所有，而实质是附条件的以物抵债。物权法第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第七条所规定的发生物权变动效力的人民法院的法律文书，指的是改变原有物权关系的判决书、调解书，但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动，具体到本案，朱学刚、卓秀芹根据调解书取得要求云天公司移转涉案房屋所有权的请求权，该请求权仅是债权请求权，不产生物权变动的法律效果。只有在云天公司协助朱学刚、卓秀芹办理过户登记后，涉案房屋始发生物权变动，事实上云天公司并未主动履行调解书确定的义务，朱学刚、卓秀芹遂申请一审法院强制执行，如以物抵债调解书直接产生物权变动的效力，朱学刚、卓秀芹就没有申请强制执行的必要。在双方权利均为债权的基础上，是否能够支持朱学刚等人的诉讼请求，则应当考虑合法权利保护的顺位问题，对此一审认定并无不当。

上诉人与云天公司签订的商品房买卖合同虽办理了网签，但未进行备案登记，也未向登记机构申请预告登记，不能产生阻止在此之后的物权变动的公示效力。由于上诉人持有的以物抵债调解书仅具有债权性质，并不产生导致物权变动的法律效力，致使上诉人与天奥公司协商解除对涉案房屋的查封之后，出现脱节情形，建基公司得以对涉案房屋进行预查封。一审法院应建基公司的申请对涉案房屋进行预查封时，房屋上并未设定任何明示的权利负担，因此不能认定一审法院的预查封具有过错。根据最高人民法院、国土资源厅、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封的效力，都能排除之后的物权变动。故上诉人对涉案房屋享有的债权不足以对抗建基公司因查封涉案房屋而产生的强制执行权，即上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益。

调解书约定的交房条件是“房屋交付以双方重新签订《商品房买卖合同》，在房管局办理备案登记，并开具售房发票，水电通、交付钥匙为标准；云天之都精品城商铺在交付条件成就时一个月内交付。”本案双方当事人仅就商品房买卖合同办理了网签，并未备案，可知交房条件并未成就，虽然有交房通知书，但通知书上无落款时间、交房时间、交付地点，云天公司一审质证认为交房通知书取得方式不合法，应当认为仅凭形式上存在瑕疵的交房通知书不能证明房屋已由云天公司交付给上诉人，且云天公司事后出具的情况说明证明云天公司从未将涉案七套房屋交付给朱学刚等人，其所谓的占有不是合法占有，否定了交房通知书的效力。