律师观点分析

一、基本案情

2019年11月30日，原告苏*与被告彭*、佛山市**房产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定彭*将位于佛山市高明区一间房屋以77万元的价格出售给苏*。该房屋存在二次抵押，一押38万元，二押15万元。签订合同后，苏*按照合同约定向彭*支付5万元定金、10万元首付款以及向佛山市**房产代理有限公司支付15050元的中介费与服务费。

后苏*知悉彭*系法院失信被执行人，在法院存在大量债务未进行清偿，导致涉案房产无法释押，无法将房屋过户，同时佛山市**房产代理有限公司未将涉案房产权属状况告知苏*。

苏*委托我所代理此事，希望能够返还定金及购房款。

（文中均为化名）

二、代理过程

    在详细了解案情后，办案律师认为签订合同后，彭*未将涉案房屋存在二次抵押情形告知苏*，导致涉案房屋无法办理过户手续，合同无法履行，彭*已违约在先，应承担相应的违约责任。同时，根据合同约定，苏*有权要求彭*支付违约金。基于以上情况，办案律师第一时间指导当事人开展相关的搜集微信聊天记录、查询房屋登记信息、证明对方违约等证据。另外，办案律师又多次与彭*进行沟通，尽可能促进双方调解，节约当事人时间成本。在立案时，办案律师及时做好财产保全，查封对方房产，保证后续的执行事宜。最终，法院判决原告苏*与被告彭*签订的《房屋买卖合同》解除，并判决被告彭*向原告彭*返还购房定金5万元和购房款10万元，支付违约金7.7万元。当事人对此结果表示十分满意。

佛山市高明区人民法院作出判决如下：

一、确认原告苏*与被告彭*于2019年11月30日签订的《房屋买卖合同》于2020年9月15日解除；

二、被告彭*于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏*返还已收取的购房定金5万元；

三、被告彭*于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏*返还已收取的购房款10万元；

四、被告彭*于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏*支付违约金7.7万元。

三、 争议焦点

1. 签订《房屋买卖合同》时，被告是否告知原告房屋存在的抵押状况；

2. 被告是否存在违约行为

四、律师点评

在房屋买卖中，要注意房屋是否有抵押，是否有被查封等情况，如遇到上述情况，须保留相关证据，走司法程序，及时止损。此外，本案中通过查封对方的财产对返还定金及购房款起到很大的作用。因此，房屋买卖过程中，须谨慎交易，若出现纠纷，建议委托律师介入。