最近很多人咨询租赁合同纠纷相关问题。尤其是最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）出台之后，经常被问到疫情期间房租可以减免吗？
我们先来看看最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第5、6条的规定：
5. 承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
6. 承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
在实践中又是如何适用的呢？我们来看一下案例：
裴学青、南阳市宛城区农村信用合作联社房屋租赁合同纠纷
二审民事判决书
审理法院： 河南省南阳市中级人民法院
案 号： （2020）豫13民终2497号
案 由： 房屋租赁合同纠纷
裁判日期： 2020年06月03日
（2020）豫13民终2497号
上诉人(原审被告)：裴学青，女，1974年12月31日，汉族，户籍地河南省南召县，现住河南省南阳市。
被上诉人（原审原告）：南阳市宛城区农村信用合作联社，住所南阳市宛城区新华东路**。
法定代表人：王玉忠，任理事长。
委托诉讼代理人：曾庆浩，男，汉族，住河，住河南省南阳市卧龙区城区农村信用合作联社员工。
委托诉讼代理人：杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。
上诉人裴学青因与被上诉人南阳市宛城区农村信用合作联社房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
裴学青上诉请求：1、依法撤销南阳市高新技术产业开发区人民法院(2020)豫1391民初19号民事判决书,依法改判上诉人少付4个半月的租金额78750元。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决部分错误。原审依法应扣除疫情期间4个半月的房屋租金而没有扣除,是错误的。国家已经将疫情认定为不可抗力事件，疫情期间,国家强制各行业停止经营,停业期间的房屋租金应当免除。市财政局根据南阳市出台的宛【2020】3号文件中对于减轻企业与个体负担中关于房租的明确政策,出台了宛财资【2020】3号,即:《关于贯彻落实市政府支持实体经济全面发展减免企业房租有关事项的通知》，根据通知（附后）的相关精神,共四套八间房特提出如下请求:免除2020年2、3月和4月我们的房租,减半征收2020年5、6月和7月份房租租金,共计78750元，(大写柒万捌仟柒佰伍拾元整)。这4个半月的租金一审判决不扣除是错误的。
南阳市宛城区农村信用合作联社辩称，上诉人的上诉是不成立的，上诉人对被上诉人房屋的占有没有合法的依据，双方租赁合同签订的是一年，租赁到期后，对方不续约，仍然强占了两年，信用社也就收了两年的租金，2019年7月我们要求对方腾房，对方不腾，所以我们才提起诉讼，对方提出要减免房租，我们认为不适用政府相关文件，一方面，这不是正常的租赁关系，是非法占有；另一方面，文件第十九条指出是租赁国有资产，我们的房屋不是国有的，信用联社的经济性质也不是国有银行，资产也不是国有资产，不能适用这个文件。所以上诉人的上诉没有事实依据。
南阳市宛城区农村信用合作联社向一审法院起诉请求：请求依法判令：1、裴学青立即将承租南阳市宛城区农村信用合作联社位于兴隆路云龙小区4套房屋腾空交付南阳市宛城区农村信用合作联社；2、裴学青按月租金1.75万元的标准支付实际占有期间的房屋租金至房屋交付南阳市宛城区农村信用合作联社之日止；3、本案诉讼费由裴学青承担。
一审法院认定事实：2016年7月，南阳市宛城区农村信用合作联社与裴学青签订房屋租赁合同，约定裴学青租赁南阳市宛城区农村信用合作联社所有的位于兴隆路××小区××共××8间房屋，房屋结构为混合结构，建筑面积915.32平方米，租赁期限一年，自2016年7月10日起至2017年7月10日止，期限届满前一个月，双方应另行协商是否续签合同，第一年租金为21万元。合同第三条第二款约定，裴学青如擅自对所租房屋的水、电、门窗安装、楼道设施、墙壁粉刷、内部装修，地面硬化及地面部分铺地板砖等整修，所有费用由裴学青承担，南阳市宛城区农村信用合作联社不承担裴学青任何装修费用；第三款约定，合同终止时，裴学青应无偿将装修物及房屋交付南阳市宛城区农村信用合作联社。裴学青支付租金后，南阳市宛城区农村信用合作联社将房屋交付其使用。租赁期限届满后，南阳市宛城区农村信用合作联社于2017年9月4日书面告知裴学青若继续租赁，年租金在原租金21万元基础上上浮10％即23.1万元，裴学青对价格不予认可，双方至今未续签合同，裴学青一直占有使用该房屋，并于2019年1月7日向南阳市宛城区农村信用合作联社账户转款42万元，于2019年7月8日转款21万元，南阳市宛城区农村信用合作联社将该21万元退回裴学青。
一审法院认为，南阳市宛城区农村信用合作联社、裴学青自愿签订租房合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，应受法律保护，双方均应按租房合同中约定的内容恪守履行。《中华人民共和国民法总则》第五条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，双方约定的租赁期间届满后，南阳市宛城区农村信用合作联社表示不再续租，承租人裴学青应及时返还房屋，其继续占用房屋，损害了南阳市宛城区农村信用合作联社的合法权益，有违诚实守信的契约精神和法律规定，故南阳市宛城区农村信用合作联社要求裴学青腾房返还房屋并按照原合同约定的年租金21万元支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。双方合同约定装修费用由承租人裴学青承担，合同终止后，装修物无偿交付出租方，故裴学青辩称南阳市宛城区农村信用合作联社应当支付其建设装修等费用的辩解理由，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。裴学青作为完全民事行为能力人，对合同的约定内容应有足够的认知和判断能力，其在明知租赁期限仅为一年，仍超出自身需要租赁多套房屋，并装修后转租，现其辩称租房合同显失公平，显然不能成立，该辩解理由一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，裴学青腾空交付租赁南阳市宛城区农村信用合作联社位于兴隆路××小区××共××8间的房屋。二、本判决生效后十日内，裴学青按照年租金21万元标准支付南阳市宛城区农村信用合作联社自2019年7月11日起至搬离之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1988元，减半收取994元，由裴学青负担。
本院二审期间，上诉人提交南阳市宛城区财政局文件一份，要求按照文件对上诉人减免房租。被上诉人的质证意见为：真实性无异议，但证明方向有异议。文件中指的是合法租赁，而我们之间的租赁关系不是合法的；这个文件指的是国有资产，而我们的资产也不是国有资产。因被上诉人对该份证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该文件并不适用本案中的租赁关系，故对其证明目的，本院不予认可。
经二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否应当减免上诉人疫情期间的租金？根据查明的事实，上诉人与被上诉人约定的租赁合同在2017年7月10日就已实际到期，2017年9月4日被上诉人明确以书面形式“告知”裴学青要求上浮房租10%，否则要求其在20日内清空房屋办理交接，上诉人未续签合同继续强行占用租赁房屋，至2019年1月7日仍按原租金标准支付两年房租42万元。2019年7月1日上诉人再次转款21万元时，被上诉人将该款退回，并于2019年7月23日再次以“告知书”形式要求使用人停止侵权行为，但上诉人至今都未腾房退房，仍非法占用被上诉人的房屋。从上诉人的以上行为可以看出，其对于租赁房屋的占用并未取得权利人的认可，属于恶意占有，有违合同自由原则及诚实信用原则，处理中不能以正常合法的租赁合同对待。且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，上诉人要求减免房屋租金，还应当举证证实其存在因疫情“没有营业收入或者营业收入明显减少”的客观情况，但上诉人并未举证证明该事实存在。故上诉人减免房租的上诉请求缺乏事实和法律依据。
综上所述，裴学青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1769元，由裴学青负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 彬
审判员 屈云华
审判员 李晓伟
二〇二〇年六月三日
法官助理 周 罡
书记员 李壮壮
