S亲办案例：陶某诉称，2016年5月19日，陶见到xx房地产南湖分公司发布的二手房销售中介信息:卡迪亚公馆B栋1单元11楼05室，建筑面积136平方米，售价1080000元。

　　S陶遂联系该公司，其工作人员赵x接待了陶，带陶看了拟销售房屋，后赵称房主还要涨价，如果陶付10000元诚意金，公司保证价格谈到1080000元，并且房子不存在问题。

　　S在赵的要求下，陶当日同房地产南湖分公司签订诚意购买协议并支付10000元诚意金。

　　S协议签订后，房地产南湖分公司开始提出该房需提前还清400000元银行房贷才可出让，为规避房主的风险，提出要陶交250000元定金。

　　S因其提出的定金要求高于法律规定，陶提出最多付定金200000元，后房地产南湖分公司变本加厉提出将定金改为400000元，并威胁不同意就将诚意金打给房主当做定金。

　　S陶要求当面给房主致电沟通被拒绝，由此导致合同未能签订，合同目的始终无法实现。

　　S后陶意识到交易存在风险，要求房地产南湖分公司退还诚意金，该公司予以拒绝.此陶先后向武汉市房地产经纪行业协会投诉，向武汉东湖高新区房产局举报维权，始从行业协会、房产局获悉两公司并未依法在政府房地产主管部门备案，且其工作人员赵某并未取得房地产经纪职业资格，房管局工作人员还当场打电话要求房地产南湖分公司退还诚意金，其只同意退5000元，陶拒绝。

　　综上所述，房地产南湖分公司及其工作人员在不具备房地产中介经营资格的情形下提供居间服务，服务过程中还故意隐瞒房屋瑕疵信息、非法要求收取定金，其行为已严重侵犯陶合法权益，给陶造成经济损失，故诉请判令:1、解除诚意购买协议，两公司退还陶诚意金10000元;2、两公司支付陶维权所付打字复印的费用1000元;3、两公司承担本案诉讼费用。

　　房地产南湖分公司、房地产公司共同辩称:诚意购买协议实质是定金合同，协议已经履行完毕，不存在解除的问题;陶违约在先，诚意金已经转化为违约金，房地产南湖分公司不应退还，请求驳回陶的诉讼请求。

　　经审理查明，房地产公司成立于2014年8月29日，经营范围为“房地产买卖、租赁、调换等流通领域中的经纪及代理活动;房地产营销策划;商务信息咨询(不含商务调查)(依法须经过批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)”。

　　房地产南湖分公司成立于2015年12月30日，经营范围与房地产公司一致。

　　至开庭审理时，两公司均未到房地产主管部门备案。

　　2016年5月19日，陶与房地产南湖分公司签订一份诚意购买协议，约定“陶委托房地产南湖分公司购买物业一套，该物业位于武汉市东湖高新区卡迪亚公馆社区B栋1单元11楼05室，经双方友好协商，达成以下协议:1、陶向房地产南湖分公司交纳订金(诚意金)10000元，用以体现陶购买诚意;2、如卖方最终要求房屋售价不高于1080000元(净得)并负担过户费用的100%，陶须履行购买义务并在签合同当天支付给房地产南湖分公司佣金21600元;3、卖方明确接受本协议第2条价格后，陶所缴纳订金即自动转为定金，陶有义务在签订本协议后7天与卖方签定正式买卖合同，若因陶原因不能完成上述买卖流程，房地产南湖分公司及卖方有权收取陶上述定金数额的违约金;4、若卖方不能接受本协议中第二条款价格，陶有权选择继续购买或放弃购买，若陶明确放弃购买房地产南湖分公司应在接到陶明确通知后一个工作日内全额返还陶所缴纳订金，若陶选择购买，房地产南湖分公司应立即与业主联系，取得业主签字确认定金确认函;5、在签署本协议后至本协议终止时间内，房地产南湖分公司不得向其他购房客户推荐本物业;6、陶并有权利随时向房地产南湖分公司了解本宗交易的实时进展。

　　”陶和房地产南湖分公司工作人员赵某分别在合同落款处签字，并加盖了房地产南湖分公司印章。

　　诚意购买协议签订后，陶当日即向房地产南湖分公司缴纳了10000元诚意金。

　　2016年5月20日，房地产南湖分公司与卖方(陈远华)签订一份二手房独家代理协议，约定卖方委托房地产南湖分公司出售清水源三期B栋1单元11楼05室(与卡迪亚公馆社区B栋1单元11楼05室系同一房屋)，基准售价为1060000元(净得价)，代理期限为2016年5月20日至2016年7月20日。

　　代理协议还对其他事项进行了约定。

　　后，赵某代表房地产南湖分公司告知陶其已经与卖方谈好了价格，卖方同意1080000元出售，并要求陶先缴纳购房定金400000元方能签订买卖合同，因为房屋本身有400000元的贷款未还清，陶缴纳定金后才能还清贷款并办理解押和过户的手续。

　　陶提出400000元定金违反了法律规定的“不得超过总价的20%”，仅同意缴纳200000元定金。

　　后赵某要求陶至少缴纳250000元定金，陶仍然以上述理由拒绝。

　　2016年6月7日下午，双方在电话中对上述事宜继续协商，陶坚持最多20%(216000元)，赵某称定金数额的要求是卖方提出，若陶不同意他再跟卖方协商。

　　陶表示必须今天给其答复，否则其将不再购买房屋并要求退还其10000元诚意金。

　　陶同时告知赵伟其发现房地产南湖分公司没有到房管部门备案，属于违法行为，若房地产南湖分公司不同意退钱其就去相关部门投诉。

　　赵伟说不担心陶投诉，如果法院判决其退款，其会全额退款。

　　2016年6月8日，陶向赵伟发送短信，告知其公司违规经营，赵伟回复如果陶不同意其方案，其将把诚意金转为定金打给卖方。

　　后双方不再联系。

　　诉讼中，房地产南湖分公司陈述卖方已经解除与其公司代理协议，房屋是否售给他人不得而知;陶陈述其提供的1000元打印复印收据中包括打字复印店代为请律师帮其书写诉状的费用500元。

　　以上事实，有二手房独家代理协议、诚意购买协议、收据、短信记录、录音资料和当事人陈述等在卷予以证明。

　　本院认为，房地产南湖分公司取得了营业执照，执照中载明了其营业范围包括房屋买卖经纪业务，虽然其未按照《房地产经纪管理办法》第十一条 的规定进行备案，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条 的规定，其行为并不直接导致其与陶签订的诚意购买协议无效，双方应当按照诚意购买协议的约定和相关法律规定行使权利并履行义务。

　　根据诚意购买协议第3条约定，若卖方接受1080000元的价格，陶所缴纳10000元订金即自动转为定金，陶有义务在签订本协议后7天与卖方签定正式买卖合同，若因陶原因不能完成上述买卖流程，房地产南湖分公司及卖方有权收取陶上述定金数额的违约金。

　　房地产南湖分公司口头告知陶卖方接受1080000元的价格，根据上述约定，房地产南湖分公司应当及时将卖方联系方式告知陶促成其签订房屋买卖合同，或组织陶与卖方签订房屋买卖合同，由陶与卖方就合同条款进行协商，而不应要求陶首先至少缴纳250000元购房定金方能签订合同。

　　《中华人民共和国担保法》第九十一条 规定:“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

　　”房地产南湖分公司要求陶首先至少缴纳250000元购房定金，没有法律依据。

　　双方因定金数额问题而最终导致买卖合同未能签订，其过错不在陶，房地产南湖分公司无权收取陶违约金。

　　现因房地产南湖分公司与卖方的代理协议已经终止，诚意购买协议已无履行基础，陶要求解除该协议并退还诚意金10000元，本院予以支持。

　　陶诉请房地产南湖分公司支付其打印费1000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　房地产公司作为总公司，应当对房地产南湖分公司的上述债务承担补充责任。

　　综上，陶的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条 、第九十四条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 的规定，判决如下:

　　一、解除原告陶与被告武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司2016年5月19日签订的诚意购买协议;

　　二、被告武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司于本判决生效之日起十日内向原告陶退还诚意金10000元;

　　三、被告武汉市卓纵房地产经纪有限公司对上述武汉市卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司的债务承担补充清偿责任;

　　四、驳回原告陶的其他诉讼请求。