湖北瑞通天元律师事务所接受原告石??岳清、郑春玉的委托，指派本人担任其诉讼代理人参加本案诉讼活动，我们认真核实相关证据、查找法律根据，对本案的事实有了清楚的了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：

一、原告与两被告签订的《存量房屋居间买卖合同》合法有效，合同内容对各方均具有法律约束力，两被告未依约履行合同义务，已经构成根本违约，原告已经向两被告发函催促其履行合同义务，但被告依然未履行，故根据《民法典》第565条的规定，原告与两被告的合同已经于2021年8月30日解除。

1、原告与两被告签订的《存量房居间买卖合同》合法有效，合同的内容对各方均具有拘束力。

《民法典》第215条规定“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效”。本案中原告与两被告于2021年6月11日签订《存量房居间买卖合同》，签订合同的各方主体均具有完全民事行为能力，合同条款系各方真实意思表示，合同内容也不违反法律法规的强制性规定，且该合同第十四条第（二）款约定“本合同经双方签字、盖章后生效”。故原告与两被告签订的《存量房居间买卖合同》已经于2021年6月11日生效，对各方均具有法律约束力。

两被告认为在签订合同时房屋已被法院查封，该合同无效的观点，无任何法律依据。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定司法机关查封的房产不得转让，但该规定不属于法律法规效力性强制性规定，不影响《存量房居间买卖合同》效力，而且房屋查封被解除查封之后也不影响房屋办理过户手续。 

2、原告在签订合同后始终依约积极履行合同的义务，但被告却严重违约，两被告在收到原告的通知书后依然未履行合同义务，故根据《民法典》第565条的规定，《存量房居间买卖合同》已经于2021年8月30日解除。

两被告在与原告签订《存量房居间买卖合同》时均知晓房屋处于查封和抵押状态，合同第十条第（二）款明确约定“出卖人承诺在30个工作日内解除房屋查封或限制转让情形“，第十五条第4款明确约定“甲乙双方约定在2021年8月30日之前办理全权委托公证前提需办理此房屋解封、解押等手续”。原告在签订合同当天已经向江汉区法院申请了房屋解封手续，江汉区法院已经在2021年7月12日办理了房屋解封手续，且原告随后在2021年7月19日办理了房屋解押手续，原告已经在合同期内积极履行了合同项下的义务，该房屋已经在2021年7月19日具备了过户条件，原告还多次催促被告履行合同义务，以上事实都可以证明原告始终信守合同约定，依约履行合同项下义务。

然而两被告在签订合同后的表现与原告却截然相反，具体情况如下：（1）被告二在未经原告同意情况下私自将定金退还给被告一。（2）两被告在收到原告的通知后依然不履行合同项下的义务，对原告的通知无任何回应，用行动表明拒绝履行合同。以上事实均可证明本案中系被告严重违约，致使合同目的不能实现，构成根本违约。 

故根据《民法典》第565条的规定，《存量房居间买卖合同》已经于2021年8月30日解除。

二、被告一违约，根据合同约定应依照房价20%向原告支付违约金。

   《存量房居间买卖合同》第十二条第（四）款约定被告一构成根本违约的情形以及被告一构成根本违约时原告有权以书面通知的方式解除合同，并有权没收被告一的定金或要求被告一支付房屋总价款20%的违约金。

《民法典》第585条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”。

现被告一违约，原告根据合同约定要求被告一依照房价20%向其支付违约金的请求依法应予支持。

三、原告请求被告承担本案的律师费、交通费、诉讼费用依法应予支持。

1、原被告签订的《存量房居间买卖合同》第十四条第(六)款约定买卖双方在合同履行过程中，任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。该约定系各方真实意思表示，符合合同意思自治原则，亦不违反法律法规的强制性规定，依法应予支持。

2、由于诉讼的专业性和复杂性，当事人为进行诉讼聘请律师支付的代理费用其合理支出，且原告已实际支付律师费并提供了充分的证据予以证明，同时，该律师费的收取、结合本案的涉案标的系属于合理范围内，依法应当予以支持。

   3、诉讼中，由原告支付的诉讼费用、交通费属于其合理必要费用，且也因被告不履行合同义务导致产生的费用。

四、被告二应对前述费用承担连带赔偿责任，理由如下：

1、本案中，经中介的要求，被告才同意将原告交付的10万元定金托管给被告二，现被告二未经原告同意，擅自将定金退还给被告一，从保管合同的角度来看，自然应对原告承担赔偿责任。

2、虽然从理论上分析，基于合同的相对性，在房屋买卖合同纠纷中应当在买受人和出卖人之间处理争议、确定责任。但是中介瑕疵履行行为也应受到关注。因为中介瑕疵履行严重影响到买卖合同的履行。本案中在买方提出合同无效的质疑时，被告二中介作为房屋买卖居间服务的专门机构应当具备较强的专业性及提供信息的准确全面性，在其服务期间当事人对其具有强烈的信赖，当被告一提出查封的房屋买卖合同无效时，被告二非但没有给予合理的解释，反而还怂恿被告二进一步强化了被告二的错误认识，最终严重干扰和影响了买卖合同的后续履行，也正因为中介瑕疵履行行为导致了房屋买卖合同的履行障碍，中介应当对被告一的违约行为承担连带责任。

3、第八条第(二)款约定被告二尽职提供居间服务，从本案的证据来看，被告二并未尽职提供居间服务，显然构成违约，依法也应承担违约责任。

                湖北瑞通天元律师事务所

                                  律师： 

附：《民法典》

第565条： 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

第585条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。