“率土之滨莫非王土”，中国古人讲究办田置产，直到今天，土地及其附着其上的房屋等不动产依然深刻影响着中国人的生活。

有土地及其房产，就有行政管理者参与的痕迹。作为上层建筑的法律也是这样，我国法律规定了房屋产权转移的形式条件之一便是过户登记手续之履行。反映在法学理论上而言，这就是债权与物权的二分学说。

这就意味着：签订了合法有效的《房屋买卖合同》之后，如果没有履行登记过户的手续，行为人购买房屋的意图依然不能实现;但近年来，随着国情的变化，在民事强制执行程序中，如果案外人与申请被执行人之间的房屋买卖行为欠缺过户登记手续，其涉案房产能够得到执行呢?裁判规则透露出一个信号：在满足一定条件的情形下，中止执行!这反映了不动产物权登记生效主义的缓和。

正文

【审判规则】

被执行人将其开发的房产出售给占有人，并签订房屋买卖合同。占有人在支付全部房款后占有该房屋，但始终未办理房屋所有权登记。被执行人因民事纠纷被申请强制执行，法院将占有人占有的房屋一并进行查封。房屋所有权登记仅是行政管理手段，不能据此认定房屋的实际所有权人。占有人已经付清全部房款，应认定该房屋系占有人实际享有，故法院应当解除对该房屋的查封。

【关键词】

民事　案外人执行异议之诉　占有人　房屋买卖合同　所有权登记　民事纠纷　申请　强制执行　查封　管理手段　实际所有权人　解除

【法律规范】

《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

第二百三十五条 人民检察院有权对民事执行活动实行法律监督。

【司法解释】

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

【审判规则评析】

物权登记制度仅是行政管理的手段，并非认定物权所有权转移的标准，不具有认定物权实际权利的属性。已经支付全部价款并实际占有的，或者通过其他合法途径实际取得物权的，即使尚未办理登记手续，也应当认定其已取得该财产的所有权，依法应受保护。

被执行人已经将房产实际出卖给房屋占有人，并签订房屋买卖合同。占有人依据合同已经支付全部房款并实际占有该房产，但始终未办理房屋产权登记。之后，被执行人因民事纠纷被申请强制执行，法院将房屋占有人占有的房屋一并进行查封。房屋产权登记仅是一种行政管理手段，不具有认定房屋实际权利的的属性。在执行案件中，被执行人已将其财产出售给占有人，占有人已经支付全部价款并实际占有使用，但是未办理过户登记手续，财产依然登记在被执行人名下，人民法院不应当对占有人已经实际占有的该部分财产进行查封、扣押、冻结。具体来说，占有人已经支付全部价款并实际占有被申请执行的财产，虽然未办理过户登记手续，但未办理登记系因为登记部门或者其他非占有人所能控制的原因导致，占有人对此无过错，应认定占有人已经取得该财产的所有权。为公平保护占有人的合法权益，法院应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结。据此，占有人已经实际支付全部房款，应认定其已经取得房屋所有权，无法院无权查封占有人占有的房产，故法院应当解除对该财产的查封。

黄X案外人执行异议之诉案

【权威公布】最高人民检察院公布：九起民事检察监督典型案例(2014年9月25日)

【检 索 码】K3910422++MM++++0713B

【案 由】案外人执行异议之诉

【审理法院】XX人民法院

【审级程序】执行程序

【判决日期】2013年01月01日

【异 议 人】黄X

【被申请执行人】四川X房地产开发有限公司

【基本案情】

2005年，四川X房地产开发有限公司同黄X签订《商品房买卖合同》。2007年，黄X缴清全部购房款后，四川X房地产开发有限公司将其开发的一套房屋交予黄X，但因四川X房地产开发有限公司操作不规范导致该房屋未能登记备案在黄X名下，而是登记备案在陈X名下。2012年，房产管理部门将该备案登记注销。

2012年12月24日，钟X向法院申请执行四川X房地产开发有限公司开发的房产，法院依法对四川X房地产开发有限公司开发的房产进行查封，其中包括黄X实际占有的房屋。

黄X以其占有的房屋被法院强制执行为由，提起申诉。

【争议焦点】

被执行人将其开发的房产出售给占有人，占有人支付购房款后占有该房屋，但双方未办理所有权变更登记。执行法院能否将该房屋作为被执行人的财产予以强制执行。

【审判结果】

执行法院裁定：查封被执行人四川X房地产开发有限公司开发的房产。

黄X不服执行法院裁定，向检察机关申诉。

检察机关监督建议称：被执行人四川X房地产开发有限公司与异议人黄X签订《商品房买卖合同》，异议人黄X已经对全部购房款交付完毕，并实际占有使用至今，该房屋所有权应为黄X所有。

执行法院裁定：中止执行黄X占有的房屋。

本案现已执行完毕。

【效力与冲突规避】

指导性案例　有效　参照适用