律师观点分析
上诉人任X因与被上诉人南充市XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任X上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审由XX公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案诉讼时效的认定是错误的。一审法院认为上诉人收房之日就应当对层高有明确认知，应从此时计算诉讼时效，但上诉人用肉眼无法看出二楼层高不足；一审法院认为上诉人2017年3月21日缴纳了物业费，并未因层高不足拒交，但上诉人当时不知道自己的合法权益遭受侵害；一审法院认为上诉人曾因层高不足拒交物管费一事进行了调解，可见上诉人在委托测绘前是知道层高不足的，但上诉人在调解时一直要求XX公司履行义务，XX公司表示愿意积极处理问题，其行为引起诉讼时效中断，诉讼时效应重新起算。上诉人收到测绘报告时为诉讼时效起算时间，因此本案未超过诉讼时效。二、一审法院酌定损失为30,000元属于错误认定。双方在合同中未约定高度的违约和损失赔偿责任，但可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，上诉人要求十五万元的损害赔偿符合法律规定。
XX公司辩称，一、本案诉讼时效期间已届满，一审判决驳回任X的诉讼请求适用法律正确，应予维持。任X的诉讼请求属于合同之债，受诉讼时效制度调整；本案的诉讼时效期间应从任X接受案涉房屋之日起算，因为此时任X已具备应当知道的条件，既知道XX公司为义务人，也应当知道侵害事实；本案应使用二年诉讼时效期间的规定。二、本案诉讼时效期间没有中断、中止的事项发生。任X主张在2018年9月28日与广东XX公司南充分公司因物业服务合同纠纷主张过权利，但其在诉讼时效期间届满后主张权利不属于诉讼时效期间中断的情形，且任X并非向XX公司主张权利，不符合法律规定的形式要件；任X也未提交符合法律规定的足以引起诉讼时效中止的证据。
任X向一审法院起诉请求：判令XX公司向任X赔偿因交付房屋层高不符合双方约定的违约损失15万元并由XX公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月24日，任X（买受人）与XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXX0893），约定“第一条项目建设依据……XXX一区……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为混合，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的第33幢第1单元1层1-101号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.60米、二层3.50米、三层3米……该商品房建筑面积227.77平方米，其中套内建筑面积212.46平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.31平方米。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币11174.31元，总价款2,374,094元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……第十条逾期付款责任……第十三条逾期交房责任……”。合同签订后，任X按照合同约定向XX公司缴纳了购房款。2015年4月2日，XX公司向任X交付了案涉房屋，并移交了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。接房时任X向广东XX公司南充分公司交纳了物业服务费。2017年3月21日，任X交纳了当月物业服务费。2018年9月28日，广东XX公司南充分公司因任X拒交物业服务费申请南充市嘉陵区公共法律服务中心律师调解室进行调解，任X拒交物业服务费的理由是因购买房屋的层高不够。2018年11月5日，任X委托四川XX公司对案涉房屋净高进行测量，测量结果为二层主卧室净高为2.94米，二层衣帽间净高为3.34米。
一审法院认为，2014年1月24日，任X与XX公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》约定履行自己的义务。本案争议焦点为：1.XX公司是否违约问题。《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋二层高度为3.50米，现XX公司交予任X的案涉房二层主卧室高度未达到约定的高度，已经违约。2.任X主张赔偿损失15万元问题。双方虽未约定高度的违约和损失赔偿责任，但二层主卧室高度减少必然导致XX公司受益，任X受损。对任X的损失酌定为30,000元。3.关于诉讼时效问题。任X于2015年4月2日收到XX公司交付的房屋，并接收了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，此时就应当对房屋进行核查，故自收房之日，任X对于XX公司交付的房屋层高不符合约定应有明确认知，尤其是对合同订立以及房价确定均具有重大影响，在此时，任X应当知道权利受到侵害，故本案诉讼时效应从任X收房之日起计算，任X收房之日起至2017年9月30日已经超过两年，任X也未举证证明在该二年的时效期间存在诉讼时效中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，任X的起诉已超过诉讼时效，故对其要求XX公司承担违约损失赔偿责任的诉讼请求不予支持。任X提出知道权利受害的时间为测绘报告出具时间，但在委托测绘之前，任X就因层高不足拒交物业服务费于2018年9月28日进行调解，可见任X在委托测绘前是知道层高不足的。2017年3月21日，任X交纳了当月物业服务费，可见当时并未因层高拒交物业服务费，任X并未主张权利，故任X认为没有超过诉讼时效，对此不予认定。综上，XX公司关于任X的起诉超过诉讼时效的抗辩理由成立，对此予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：驳回任X的诉讼请求。案件受理费减半收取1,650元，由任X负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任X提交证据：其与幸福绘家居装饰集团于2016年5月7日签订的合同书一份、2016年5月12日广东XXX物业服务有限公司南充分公司出具的装饰装修施工进场证、装修管理费发票、收款收据等，拟证明其于2016年下半年对案涉房屋一楼空间进行布局改动，由于当时不涉及二楼住房，所以一直不清楚层高不足的问题。XX公司质证意见：对证据的真实性、合法性请依法认定；该合同仅指装修，与本案诉争的焦点没有关联性，不能说明在那时才发现层高不足，本案中实际层高与合同约定层高差距0.50米应当是非常明显的。本院认证意见：装饰装修施工进场证的地点、时间以及收款收据的时间、金额等与合同书能相互印证，本院予以采信。
二审中查明，任X于2016年5月7日与幸福绘家居装饰集团签订合同书，由幸福绘家居装饰集团对任X所购买的XXX柏丽湾33号101房屋的铺砖、木门、吊顶、墙面漆、橱柜、搭车棚项目进行施工，施工期限从2016年5月7日至2016年10月6日，合同价款为11万元。广东XXX物业服务有限公司南充分公司物业服务中心于2016年5月12日向任X发放装饰装修施工进场证，并收取装修管理费455.54元。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是是否超过诉讼时效期间及层高不足的损失赔偿问题。
关于诉讼时效期间的起算点，任X主张从测绘之日起计算，XX公司主张从接房之日起计算。一般而言，层高不足的直观性不强，普通老百姓难以发现层高不足的问题，因此，一般不会在接房时对层高进行测量。中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》规定的普通住宅层高不宜高于2.80米，普通住宅的层高多为2.80米左右。本案中二层主卧室净高为2.94米，比普通住宅的层高要高，从普通老百姓的感受和经验来讲，不易发现层高不足3.50米。因此，如果认定任X在接房时就应当知道层高未达到合同约定的3.50米，加重了任X的责任，显失公平。任X称因其购买的是精装房，故只对一楼布局进行了调整，未涉及二楼的房间，不足以发现二楼卧室层高不足。任X提交的证据中，显示有吊顶的施工项目，现无证据证明该项目仅限一楼，故应当认定任X在幸福绘家居装饰集团入场装修施工时即2016年5月12日就应当知道层高不足，从此时起算，至任X2019年1月4日提起诉讼时未满三年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案未超过诉讼时效期间。一审法院认定超过诉讼时效期间不当，本院予以纠正。
关于层高不足的损失赔偿问题。本案中，任X购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，能够看出其对于住宅环境及居住品质均有一定的要求。一方面，XX公司在与任X的商品房买卖合同中，明确载明主卧层高为3.5米。但经测量，案涉房屋二楼主卧室净高为2.94米，衣帽间净高3.34米。层高未达到约定的标准，势必会对任X的居住品质造成一定的影响，XXX房产公司亦因此而获得建筑成本减少的利益。由于案涉房层二楼楼层层高符合建筑规范，虽在一定程度上影响居住品质，但对居住功能无实质影响，一审法院酌定的30,000元损失赔偿适当。
综上所述，任X的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初129号民事判决；
二、南充市XX公司于判决生效之日起10日内向任X赔偿层高不足的经济损失30,000元；
三、驳回任X的其他诉讼请求。
一审案件受理费1,650元，由任X负担1,000元，南充市XX公司负担650元。二审案件受理费3,300元，由任X负担2,000元，南充市XX公司负担1,300元。
本判决为终审判决。
苟渊律师